Le viager, en mieux.
Le DUH (droit d'usage et d'habitation) : définition et calcul
Vous vendez, mais vous ne déménagez pas. Voilà ce que permet le droit d'usage et d'habitation.
Le DUH vous laisse vivre chez vous après la vente. Chez Dillan, il est inscrit à l'acte et vous recevez tout le capital en une fois — pas de rente, pas de loyer.
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Le DUH dans une vente en viager occupé
Quand vous vendez en viager occupé avec Dillan, deux choses se passent le même jour, chez le notaire :
- Vous recevez le bouquet, c'est-à-dire le prix de votre bien, versé en capital, en une seule fois.
- Votre droit d'usage et d'habitation est inscrit à l'acte. Il vous garantit de rester chez vous aussi longtemps que vous le souhaitez.
Vous n'êtes plus propriétaire des murs, mais vous restez chez vous comme avant. Vous continuez à payer ce qu'occupe un habitant au quotidien (eau, électricité, taxe d'habitation le cas échéant). Les gros travaux, eux, passent à la charge de l'acheteur. C'est nous.
Le DUH se distingue de l'usufruit : avec l'usufruit, vous pourriez louer le bien et percevoir des loyers. Avec le DUH, vous gardez le droit d'y habiter vous-même, pas de le mettre en location. C'est un droit personnel, fait pour rester chez soi.
Pour voir comment l'occupation s'organise dans le détail, lisez notre page viager occupé.
Calcul de la décote DUH
Garder le droit d'habiter votre logement a une valeur. On la déduit du prix : c'est ce qu'on appelle la décote d'occupation. Plus vous comptez rester longtemps, plus cette décote est élevée, et plus le bouquet diminue. En échange, vous vivez chez vous sans payer de loyer.
Deux éléments fixent ce calcul :
- La durée pendant laquelle vous continuez à occuper le logement.
- La valeur de marché du bien.
Exemple chiffré
Prenons un bien estimé à 400 000 €.
| Valeur du bien | 400 000 € |
| Combien je touche sans complément de retraite | 229 000 € |
| Valeur de l'occupation conservée | 171 000 € |
Autrement dit : sur ce bien à 400 000 €, vous touchez de l'ordre de 229 000 € en capital à la signature, et vous gardez le droit d'habiter, qui vaut environ 171 000 € sur la durée. Vous vendez la valeur future du bien, pas votre tranquillité d'aujourd'hui.
Chaque situation est différente : l'âge, le bien et le marché local font bouger ces montants.
DUH et conjoint survivant
Une question revient souvent : et si l'un des deux disparaît avant l'autre ?
Quand vous vendez à deux, le droit d'usage et d'habitation peut être inscrit sur les deux têtes. Le conjoint qui reste continue alors d'habiter le logement, dans les mêmes conditions, sans démarche à faire et sans somme à reverser. Le notaire le prévoit dans l'acte, dès la signature.
C'est ce que la loi appelle le droit viager au logement du conjoint survivant : protéger celui qui reste. Ici, tout est écrit et chiffré dès le départ, devant notaire. Aucune incertitude sur la suite.
Mon conjoint pourra-t-il rester si je décède le premier ?
Oui, si le droit d'usage et d'habitation est inscrit sur vos deux têtes. Le conjoint survivant reste chez lui, à vie, sans rien avoir à payer ni à renégocier.
Frequently asked questions
Le DUH est-il vraiment garanti à vie ?
Oui. Votre droit d'usage et d'habitation est inscrit dans l'acte signé chez le notaire, le jour de la vente. Il vous garantit de rester chez vous aussi longtemps que vous le souhaitez. Personne ne peut revenir dessus.
Quelle est la différence entre le DUH et l'usufruit ?
L'usufruit vous permettrait de louer le bien et d'en percevoir les loyers. Le droit d'usage et d'habitation, lui, vous donne le droit d'y habiter vous-même : c'est un droit personnel, pensé pour rester chez soi, pas pour louer.
Qui paie les gros travaux pendant que j'occupe le logement ?
Les gros travaux passent à la charge de l'acheteur, donc de Dillan. Vous gardez à votre charge les dépenses courantes d'un occupant. Le bouquet, lui, vous est versé en une seule fois à la signature, sans aucune rente.
Pour aller plus loin : le bouquet, ce que vous touchez votre sécurité la vente en nue-propriété lexique : DUH
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