Comment transformer un viager occupé en viager libre ?

Rappel : qu'est qu'un viager occupé et un viager libre

Définition : viager occupé

La vente en viager occupé est le type de vente en viager le plus répandu, représentant environ 80% des ventes de viager.

Dans une vente en viager occupé, un propriétaire peut vendre son bien tout en conservant le droit d'usage et d'habitation (DUH) pendant toute sa vie. L'acheteur, quant à lui, n'obtient que la nue-propriété du bien immobilier. Ainsi, la propriété juridique de l'immeuble revient à l'acheteur, mais pas la jouissance du bien.

Définition : viager libre

Dans ce type de viager, le vendeur cède à l'acheteur la propriété et le droit d'occupation de son bien immobilier dès la signature du contrat de vente, en échange d’un bouquet et d’une rente. On considère que le bien est libre de toute occupation et réserve de jouissance.

La jouissance du bien, que ce soit pour l'occuper ou le louer, revient à l'acheteur dès la signature du contrat. Le viager libre est généralement utilisé pour la vente de résidences secondaires.
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Pour en savoir plus, découvrez notre article sur les différences entre un viager occupé et libre.

Pourquoi vouloir transformer un viager occupé en viager libre ?

Dans un viager occupé, le vendeur (crédirentier) a la possibilité de libérer son bien immobilier avant son décès, ce qui transforme le viager occupé en viager libre. Cette opportunité se présente par exemple lorsque le vendeur décide de résider chez un membre de sa famille pour une longue durée, de s'installer dans une maison de retraite ou de rejoindre une résidence médicalisée en location type Ehpad. Ce qui peut représenter un avantage en cas de dépendance. Il met un terme à son droit d'usage et d'habitation (DUH). Le vendeur est tenu d'informer préalablement son acheteur (débirentier) de son départ du logement.

Les enjeux légaux de la transformation d'un viager occupé en viager libre

Tout doit être finalisé lors de la signature de l'acte authentique devant notaire. Dans ce cadre, il est nécessaire d'inclure une clause dans l'acte permettant au vendeur d'abandonner la jouissance du logement à tout moment de sa propre initiative. Cette clause de libération anticipée doit spécifier le montant de l'augmentation de la rente à payer par l'acheteur, qui bénéficie ainsi de la pleine jouissance du bien (pour l'occuper ou le mettre en location). En général, cette augmentation représente environ 30% du montant de la rente viagère. Elle est contractuellement fixée dans le contrat viager.

Le crédirentier et le débirentier doivent convenir d'un accord pour que ce dernier rachète l'usufruit, sous forme de capital ou de rente, au vendeur. Il s'agit d'un accord entre les deux parties et non d'une contrainte imposée au débirentier.

La renonciation au droit d'usage et d'habitation doit être claire et sans équivoque en raison de son caractère irrévocable, et encadrée par un notaire.

Les enjeux fiscaux de la transformation d'un viager occupé en viager libre

Dans le cas d’un viager occupé (par opposition au viager libre), le détenteur de l’usufruit prend en charge le paiement de la taxe d’habitation et la taxe de ramassage des ordures ménagères. La seule taxe à la charge de l’acheteur est la taxe foncière, puisqu'il devient propriétaire du bien.

Pour les investisseurs ayant déjà un capital immobilier important et étant proches de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, successeur de l’ISF), l’achat d’un bien en viager occupé est soumis à l’IFI seulement sur une partie réduite (la valeur du bien prend en compte la décote de la valeur d’occupation par le vendeur). Certains investisseurs peuvent ainsi se tourner vers des achats en viager pour éviter une augmentation importante de leur Impôt sur la Fortune Immobilière.

Avec le viager libre, c’est la valeur totale du prix du bien qui est soumise à l’IFI, mais elle peut être soumise à la décote de la valeur capitalisée de la rente versée au vendeur.

Pour l’acheteur, les paiements des rentes ne sont pas déductibles des revenus, qu'il s’agisse des revenus du travail ou des revenus immobiliers. L'avantage fiscal pour l'acheteur réside plutôt dans le fait que l'achat en viager est un investissement immobilier étalé dans la durée, souvent sans nécessité de recourir à un crédit immobilier.

L'achat en viager ne vise pas spécifiquement à réduire les impôts pour l'acheteur, mais plutôt à réaliser un investissement immobilier stable sur le long terme.

La fiscalité du viager pour le vendeur

Pour le vendeur, le prix du bouquet (le capital versé par l’acheteur, correspondant généralement à environ 20% de la valeur du bien acheté) n’est pas concerné par les plus-values s’il s’agit de sa résidence principale.

Cependant, une partie du paiement de la rente viagère, perçue chaque mois, devient un revenu imposable qui s’ajoute à la retraite et aux autres revenus. La fraction retenue est en fonction de l’âge du vendeur au moment de la signature de la vente en viager.

En ce qui concerne l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), le vendeur (ou créditrentier) doit prendre en compte la valeur d’occupation du bien s’il continue de l’habiter.

Que vous soyez un potentiel vendeur ou acheteur d’un viager, n’hésitez pas à consulter des professionnels dans ce domaine.

Les étapes pour transformer un viager occupé en viager libre

Négociation entre le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (débirentier)

En vendant en viager occupé avec une réserve du Droit d'Usage et d'Occupation, il faut prévoir dans l'acte une clause d'abandon de jouissance avec en contre partie un complément de rente, ou bien un pourcentage de la rente selon le montant de cette dernière.

Le vendeur devra alors simplement prévenir le débirentier avant son départ.

Évaluation de la valeur du viager

Le calcul du viager prend en compte plusieurs éléments, tels que la valeur marchande du bien, la décote liée au droit d’Usage et d’Habitation, et la valeur du bouquet. Le prix de la rente viagère est également ajusté en fonction de l'âge du crédirentier et de sa date de décès estimée, en se basant généralement sur les barèmes des tables de mortalité.

Établissement d'un accord écrit

En général, il suffit que le vendeur prévienne l'acquéreur par courrier recommandé au moins 3 mois avant de quitter le bien. Une fois les lieux vidés, les clés sont remises à l'acquéreur.

Le contrat de vente protège l'acquéreur contre une inhabitation prolongée du bien. Ainsi, l'acte authentique inclut des modalités d'abandon involontaire de ce droit.

A noter que le vendeur peut tout à fait décider de voyager pendant une longue durée ou de vivre une partie de l'année dans une résidence secondaire, sans que cela soit considéré comme un abandon.

Afin de protéger l'acquéreur, le contrat prévoit le cas d'une inoccupation du bien pendant plus de 365 jours. Cela permet au vendeur de voyager ou d'essayer une maison de retraite, mais limite les dégradations éventuelles.

Le deuxième cas d'abandon est médicalement constaté, lorsque le vendeur n'est plus en mesure de continuer à vivre dans le bien. Cela rentre dans le cadre d’un abandon involontaire du droit d'usage et d'habitation.

Révision des droits et obligations

En cas de viager libre, le débirentier a l’avantage de pouvoir entreprendre les travaux qu'il juge nécessaires dans le logement. Il assume les charges habituellement à la charge du propriétaire, notamment l'acquittement des impôts fonciers, de la taxe d’habitation, ainsi que les charges de copropriété.

Dans le cas où le bien immobilier est en copropriété, l'acquéreur est également responsable des frais relatifs aux travaux approuvés en assemblée des copropriétaires, ainsi que de sa part dans l'assurance de l'immeuble et les frais de gestion du syndic de copropriété.

Par ailleurs, l'acquéreur est également tenu de prendre en charge les gros travaux éventuels.

Signature et enregistrement de l'accord

Le contrat définitif de vente contient un acte de vente immobilière classique qui bénéficie à l'acheteur et un accord pour le versement d'une rente viagère au profit du vendeur, quelle que soit la situation.

Il doit clairement mentionner l'âge du senior, le prix du bien immobilier, ainsi que le montant de la rente viagère. Le montant du bouquet ayant déjà été versé à priori.

La vente ne peut être conclue sans les documents suivants :

1. Le titre de propriété complet retraçant l'historique du bien vendu.
2. Les documents d'identité des deux parties.
3. Les diagnostics techniques obligatoires.
4. Les documents attestant de la solvabilité de l'acquéreur (avis d'imposition, attestation de l'employeur, bulletins de paie, etc.).
5. La renonciation de la mairie à son droit de préemption urbain, le cas échéant.
6. Si le bien appartient à une copropriété : le règlement de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, le carnet d'entretien et une indication de la surface au sein de la copropriété.

Mise en œuvre du viager libre

L'acquéreur récupère à la fois le titre de propriété, les clés, ainsi que le droit d'usage et d'habitation du bien immobilier, lui permettant d'en bénéficier à sa convenance.