Vente en viager : tout savoir sur le viager

Définition de la vente en viager

Forme de transaction immobilière pour les personnes âgées, le viager permet de vendre son logement, maison ou appartement, en recevant une partie du prix de vente lors de la signature du contrat, appelée "le bouquet". Le reste est versé sous forme de versements mensuels, également appelés "rente viagère". Il existe de 2 types de viager : le viager libre et le viager occupé.

L'intérêt de la vente en viager

Le crédirentier, soit le vendeur, a la possibilité de générer des revenus supplémentaires, tout en continuant à vivre dans son logement. Le débirentier, l'acheteur, peut réaliser de son côté un investissement financier avantageux, et acquérir un bien plus conséquent (maison avec terrain par exemple).

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Fonctionnement de la vente en viager

Le démembrement du bien, ou démembrement immobilier

Pratique qui consiste à diviser le droit de jouissance, appelé usufruit, de la propriété des murs, également connue sous le nom de nue-propriété, jusqu'à la fin de l'usufruit. A la fin de cette période, le démembrement se termine, et le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans avoir à payer de droits fiscaux.

Le droit d'usage et d'habitation (usus)

Le viager occupé implique que le vendeur se réserve le droit d'usage et d'habitation, défini par les articles 625 à 636 du Code Civil.

Ce droit comprend deux composantes distinctes :

• Le droit d'usage est un droit réel temporaire et viager qui accorde à l'usager le droit de se servir de la chose vendue : maison ou appartement par exemple.
• Le droit d'habitation est une forme de droit d'usage spécifique à un logement, limité au bénéficiaire et à sa famille. Ce droit se restreint à ce qui est nécessaire pour l'habitation du titulaire et de sa famille. Il ne peut s'appliquer qu'à un bien immobilier destiné à servir de résidence. Les locaux professionnels et commerciaux en sont par exemple exclus.

Le droit d'habitation est personnel, viager, insaisissable et incessible.

Usufruit (usus + fructus)

Droit qui confère à son titulaire, appelé usufruitier, le droit d'utiliser et de profiter des revenus d'un bien, dans notre cas un bien immobilier. Ce droit est étroitement lié à la propriété, qui revient à une autre personne appelée nu-propriétaire. L'usufruitier a des prérogatives sur le bien tandis que le nu-propriétaire en conserve la propriété.

L'usufruit et la nue-propriété sont indissociables : ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent disposer du bien immobilier (par exemple, le vendre) sans le consentement de l'autre. Ils sont ainsi liés par une relation étroite et doivent agir en accord mutuel.

Nue Propriété (abusus)

Elément du droit de propriété démembré qui confère à son titulaire le pouvoir de disposer de la chose concernée. En tant que nu-propriétaire, celui-ci n'a pas le droit d'utiliser, de jouir ou de percevoir les fruits et revenus du bien immobilier, car ces prérogatives appartiennent à l'usufruitier. Le nu-propriétaire détient cependant des droits significatifs, bien que parfois restreints, et est également tenu de certaines obligations.

The different types of life annuity

Deux éléments à noter en préambule :

• Avant de signer le compromis de vente en viager, il faut passer par l’étape de l’offre d’achat et les négociations.
• Dans tous les cas, le notaire peut intervenir aussi bien en amont qu'à la signature du contrat de vente.

Comparaison entre les deux types de viager traditionnels

1. Occupation du bien

• Viager occupé : Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve le droit d’occuper le bien jusqu’à la fin de sa vie. Cela signifie qu’il continue à y vivre ou à en tirer profit (par exemple en louant le bien si cela est prévu dans le contrat). L’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte de vente, mais il ne peut en prendre possession qu’au décès du vendeur ou si ce dernier décide volontairement de libérer le bien.
•  Viager libre : En viager libre, l’acheteur acquiert immédiatement la pleine jouissance du bien dès la signature du contrat de vente. Cela signifie que le bien est libre de toute occupation par le vendeur, qui le quitte au moment de la transaction. L’acheteur peut alors y habiter, le louer ou le revendre immédiatement. Ce type de viager est plus rare car il implique que le vendeur n’a plus besoin d’habiter le bien.

2. Droits du vendeur

• Viager occupé : Le vendeur bénéficie du droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie. Ce droit est inaliénable et lui permet de rester dans le bien ou de continuer à en jouir sans en perdre les avantages, même si la propriété est transférée à l’acheteur. Ce droit prend généralement fin au décès du vendeur ou à sa décision de quitter volontairement le logement. En contrepartie, le vendeur reste souvent responsable de l’entretien courant du bien (réparations locatives), tandis que l’acheteur prend en charge les gros travaux (réparations structurelles).
•  Viager libre : Dans un viager libre, le vendeur renonce à tout droit d’usage ou d’habitation dès la signature de l’acte de vente. Il transfère l’entière propriété et la jouissance du bien à l’acheteur. Toutefois, le vendeur continue de percevoir la rente viagère, mais sans aucune obligation ni responsabilité liée au bien.

3. Rente viagère

• Viager occupé : Le montant de la rente viagère en viager occupé est généralement inférieur à celui d’un viager libre. Cela s’explique par le fait que l’acheteur doit attendre le décès du vendeur avant de pouvoir pleinement jouir du bien. Le calcul de la rente tient donc compte de la valeur du droit d’occupation du vendeur, appelée « décote d’occupation » ou « usufruit ». En somme, le prix d’achat est réduit en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur.
•  Viager libre : En revanche, dans un viager libre, l’acheteur peut immédiatement utiliser ou louer le bien, ce qui augmente sa valeur. Par conséquent, la rente viagère est généralement plus élevée que dans un viager occupé. Le vendeur profite ainsi d’un revenu plus conséquent, mais renonce à l’occupation du bien dès la signature du contrat.

4. Bouquet

Il est à noter qu’un « bouquet » (somme versée au comptant lors de la signature de l’acte) peut être versé dans les deux types de viager, qu’il soit occupé ou libre. La somme du bouquet et de la rente varie en fonction de nombreux critères, dont la valeur vénale du bien, l’âge du vendeur et les conditions spécifiques de l’accord.

Les types de viager moins connus

• Démembrement viager ou temporaire : Le démembrement immobilier peut être qualifié de "viager" lorsque sa durée prend fin avec le décès de l'usufruitier. On parle de démembrement "temporaire" lorsque sa durée est fixée dès le départ pour une période déterminée.
• Viager mutualisé : Offre la possibilité de vendre un bien immobilier à un acheteur institutionnel solvable, en échange d'un capital important et immédiat correspondant à 100 % de la valeur habitée du bien.

Comment est fixé le montant de la vente en viager ?

La valeur vénale correspond au prix qu'un vendeur peut espérer obtenir de la vente de son bien. Elle dépend de nombreux paramètres : emplacement du bien, nombre de pièces ou chambres, l'état du bien, les charges de copropriété et les conditions du marché immobilier.

Le bouquet viager

Montant versé par le débirentier au vendeur lors de son achat. Il fait partie du prix de vente de l'immobilier et est généralement réglé en une seule fois. Le montant du bouquet peut représenter une part importante de la valeur du bien, et il est négocié entre les parties lors de la signature du contrat de viager.

La rente viagère

Paiement périodique effectué par l'acheteur du bien immobilier, appelé débirentier, au vendeur, appelé crédirentier, pendant toute sa vie. Elle offre un revenu supplémentaire pour le crédirentier, lui offrant une source de revenus stable et sécurisée. Elle peut être indexée sur l'indice de référence des loyers (IRL) ou sur un autre indice convenu entre les parties.

Dans le cas d’un viager occupé, une décote s’applique avant le compromis de vente, et la formalisation de l’offre. Deux manières différentes pour la calculer :

• Par abattement d’occupation en fonction de l’âge du vendeur. La décote est plus importante si le crédirentier est plus jeune.
• Par abattement d’occupation déterminé en fonction de l’espérance de vie du crédirentier et l’estimation du coût des loyers. Cette évaluation est déterminée selon l’état du bien, son emplacement, et autres caractéristiques (nombre de chambres, terrain éventuel). Pour obtenir la valeur de la décote, il faut multiplier le nombre d’années (espérance de vie) par le loyer annuel estimé.

La table de mortalité

Il en existe deux types, pour la détermination des rentes viagères : la table de mortalité du moment et la table de mortalité par génération.

• La table de mortalité du moment est construite en se basant sur une génération fictive de 100 000 individus. Les statistiques de mortalité sont appliquées à cette génération fictive à un moment donné et à chaque âge. Ainsi, pour chaque âge, les données statistiques incluent le nombre de décès, le nombre de survivants, le nombre d'années vécues, le nombre d'années restant à vivre et l'espérance de vie résiduelle.
• La table de mortalité par génération ne se base pas sur une génération fictive, mais sur une génération réelle spécifique (par exemple, la génération de 1910). Les mêmes statistiques y sont fournies. L’inconvénient de cette table est qu'il faut attendre l'extinction complète d'une génération pour pouvoir appliquer les probabilités de décès correspondantes. Il n'est ainsi pas possible d'établir une table de mortalité pour des générations plus récentes, à moins d'utiliser des projections.

En France, les assureurs utilisent des tables de mortalité prospectives pour déterminer les rentes viagères, ce sont les tables TGF05, introduites par l'arrêté du 1er août 2006.

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Avantages de la vente en viager

Pour le vendeur

Rester chez soi aussi longtemps que souhaité

C’est souvent le premier avantage considéré. Cela s'applique au viager occupé, au viager mixte, à la vente à terme ou à la nue-propriété. Le viager occupé reste le type de viager le plus répandu, représentant environ 80% des ventes en France.

Recevoir une rente mensuelle et un capital important

Dans la plupart des ventes en viager, le vendeur reçoit à la fois un bouquet et une rente mensuelle. Le bouquet est versé lors de la vente du bien et représente un capital important. La rente est versée chaque mois jusqu'au décès du vendeur. Ces deux éléments contribuent à fournir des compléments de revenus significatifs.

D'importantes économies

Le vendeur n'est plus responsable de la taxe foncière en viager, qui est désormais prise en charge par l'acheteur. Selon les accords conclus, l'acheteur peut également être tenu de prendre en charge d'autres charges et travaux d'entretien.

Location du bien, si on détient l’usufruit

Si on est usufruitier du bien vendu en viager, on peut en jouir librement, y compris le proposer à la location, dans son intégralité ou partiellement (juste une chambre par exemple).

Protéger son conjoint

La rente peut en effet être totalement réversible au conjoint et est exonérée de droits de succession. Cette clause de réversibilité et son montant sont souvent clairement indiqués dans l'acte de vente.

Avantages fiscaux

Dans la plupart des cas, le vendeur n'est plus redevable de la taxe foncière ni des gros travaux, qui sont désormais à la charge de l'acheteur (ces conditions sont stipulées dans l'acte qui lie les deux parties). En fonction de l'âge du crédirentier, celui-ci bénéficie d'une importante réduction d'impôt en France sur la rente perçue :

• Jusqu'à 49 ans : 30% de réduction (vous déclarez 70% du montant annuel de la rente)
• De 50 à 59 ans inclus : 50% de réduction (vous déclarez 50% du montant de la rente)
• De 60 à 69 ans : 60% de réduction (vous déclarez 40% du montant de la rente)
• À partir de 70 ans : 70% de réduction (vous déclarez 30% du montant de la rente).

Pour l’acheteur ou l’acquéreur

L’achat en viager peut représenter un investissement avantageux pour l’acquéreur. Celui-ci bénéficie d’une décote sur le prix du logement pour compenser l’occupation des lieux par le vendeur jusqu’au décès de ce dernier. Cela lui permet d’acquérir un bien immobilier en dessous de sa valeur réelle et, par conséquent, de développer son patrimoine à moindre coût. Cet investissement immobilier présente plusieurs avantages supplémentaires :

• Absence de prêt bancaire et d’intérêts : dans la majorité des cas, l’acquéreur n’a pas besoin de recourir à un prêt bancaire pour financer l’achat en viager. Le versement du bouquet (capital initial versé à la signature du contrat) et des rentes mensuelles constituent la principale structure de financement. Cela permet à l’acquéreur d’éviter les coûts liés aux intérêts bancaires sur un crédit immobilier traditionnel, réduisant ainsi le coût global de l’investissement.
• Impact fiscal favorable : l’achat en viager offre également des avantages fiscaux pour l’acquéreur. Les rentes viagères versées au vendeur ne sont pas soumises aux mêmes charges qu’un prêt classique. De plus, les charges et taxes habituellement payées par un propriétaire, comme la taxe foncière, sont souvent prises en charge par l’occupant (le vendeur) tant qu’il demeure dans le bien. L’acquéreur peut ainsi bénéficier d’un allègement de charges fiscales, notamment si le contrat de vente stipule que certaines dépenses, comme les gros travaux, sont à la charge du vendeur.
• Revente du bien : l’acquéreur a la possibilité de revendre le bien avant le décès du vendeur, sous certaines conditions. Cela peut constituer une option intéressante dans le cas où l’acheteur souhaite réorienter son patrimoine ou faire un profit anticipé. Toutefois, cette revente doit inclure les obligations liées au contrat viager en cours. L’acquéreur peut ainsi vendre le bien avec le viager attaché, permettant au nouveau propriétaire de continuer à percevoir la rente tout en respectant les termes du contrat initial.

Inconvénients de la vente en viager

Pour le vendeur

Le non-paiement de la rente viagère

C’est le risque le plus important pour le crédirentier. Si l'acheteur cesse de verser les rentes, le vendeur perd tout complément de revenus.

Pour se prémunir contre cette éventualité et avoir des recours légaux, un contrat de garanties peut être inclus dans l'acte de vente de la propriété concernée. Le vendeur initial peut alors être conseillé par un avocat et engager une procédure de saisie du bien pour une vente aux enchères qui se fera à son profit exclusif, ou bien récupérer la pleine propriété du bien grâce à une clause résolutoire.

Si le débirentier décède avant le vendeur, le viager et ses obligations sont transmis aux héritiers de ce dernier. Le risque pour le vendeur initial est alors de se retrouver face à des ayants-droits moins solvables.

La résiliation du contrat de vente

Alors que la vente en viager peut nécessiter des recherches longues pour trouver un acheteur, ce dernier peut décider de résilier le contrat selon ses termes. Le vendeur, qui avait pu prévoir son avenir sereinement, se retrouve privé des bénéfices de la vente. Afin d'éviter toute déception, le crédirentier peut inclure une clause pénale dans le contrat de vente de son logement. Celle-ci lui permet de conserver le bouquet versé en cas de résiliation du contrat de vente. Ce qui lui assure une certaine sécurité financière en attendant de trouver un nouvel acheteur.

Pour l’acquéreur

Le principal inconvénient du viager entre particuliers est l'incertitude quant à la durée de vie de l'occupant.

Les frais de notaire, pouvant comprendre la signature du compromis de vente, sont payés par l'acquéreur lors de la signature de l’acte de vente.

Exemples d'alternatives au viager

La vente à terme

La vente à terme peut être envisagée comme une forme de crédit-vendeur. Elle implique la vente d'un bien immobilier dans laquelle l'acheteur effectue un paiement initial suivi de mensualités sur une durée définie dans l'acte notarié, éventuellement avec une réserve de Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) accordée au vendeur.

Le prêt viager hypothécaire

Ce type de prêt repose sur la mise en hypothèque de votre bien immobilier en tant que garantie pour l'emprunt. Le montant que vous pouvez emprunter est limité, il se situe généralement entre 15% et 70% de la valeur estimée de votre bien.

Le PVH fonctionne selon un système in fine : le capital emprunté est remboursé soit au décès de l'emprunteur, soit par la vente du bien immobilier hypothéqué, soit par le remboursement du capital et des intérêts.

Il peut également être transmis aux héritiers si ceux-ci souhaitent hériter du bien plutôt que de le mettre en vente.

Ce prêt n'est pas affecté, ce qui signifie que vous pouvez l'utiliser pour un crédit immobilier, un crédit à la consommation ou toute autre forme de crédit, en fonction de vos besoins et de vos projets.