Tout savoir sur le viager libre

Si le viager occupé est le type de viager le plus répandu, il existe également le viager libre, moins connu mais offrant ses propres avantages et caractéristiques. Dans cet article, nous allons explorer le viager libre et vous fournir toutes les informations nécessaires sur cette forme de vente immobilière.

Qu'est ce qu'un viager libre

La spécificité du viager libre réside dans le fait que le vendeur transfère la pleine propriété de son bien, sans aucun démembrement. Lors de la signature du viager libre, le vendeur se sépare définitivement de sa propriété, et l'acquéreur en devient pleinement propriétaire.

Quel est l'intérêt d'un viager libre

Pour le vendeur

Il peut être incité à proposer son bien en viager libre pour plusieurs raisons :

• Si le vendeur possède un bien autre que sa résidence principale ou s'il doit quitter cette résidence principale, le viager libre lui offre la possibilité de bénéficier d'un revenu fixe et régulier.
• Le prix de vente du bien en viager libre est souvent plus attractif que celui en viager occupé, ce qui entraîne notamment une rente viagère plus élevée.
• Le nombre d'acheteurs intéressés peut être plus élevé, car investir dans un viager libre présente également des avantages significatifs.

Pour l’acquéreur

L'acquisition d'un bien en viager libre présente des avantages particulièrement intéressants pour l'acheteur (le crédirentier) :

• Étant donné que le bien est libre de toute occupation, l'acheteur peut jouir pleinement du bien qu'il vient d'acquérir. Il a donc la possibilité de l'habiter ou de le louer. La location du bien lui permet de compenser la rente qu'il verse.
• L'acheteur n'a pas besoin de recourir à un crédit, ce qui lui évite de payer des frais d'intérêt. Cela en fait donc une option attrayante pour les personnes qui ne peuvent pas obtenir de crédit mais disposent d'un montant initial (le bouquet).

Comment fonctionne le viager libre ?

La rente d'un viager libre est calculée intégralement sur la base du prix de vente, car l'acheteur devient propriétaire total du bien dès la signature du contrat. Ainsi, le prix de l'immobilier est converti en rente, dont le montant est déterminé en fonction de l'âge du vendeur et de son espérance de vie. Il est également possible d'inclure un bouquet dans la transaction.

Prenons un exemple concret, pour un appartement à 250 000 €, et une personne de 70 ans.

Montant du bouquet

La personne souhaite mettre ce bien en viager libre, pour bénéficier de la rente ainsi que d’un bouquet de 70 000 €.

Le calcul de la rente viagère

Rente viagère

• Valeur du bien : 250 000 €
• Bouquet souhaité : 70 000 €
• Montant restant à payer : 250 000 – 70 000 = 180 000 €

En se basant sur l'espérance de vie théorique d'une personne de 70 ans, le montant de 180 000 € est ensuite divisé en mensualités qui seraient versées jusqu'au décès.

Avantages et inconvénients d'un viager libre ?

Avantages du viager libre

Le vendeur en viager libre vise principalement la rente viagère, qui lui permet d'augmenter ses revenus à vie, de créer une retraite complémentaire, et de garantir des revenus plus stables pour notamment se prémunir contre l'inflation.

Cette rente est également réversible à 100% au conjoint survivant, mais aussi indexée sur le coût de la vie.

Le viager libre offre au vendeur la possibilité de se décharger des charges et des responsabilités de gestion, mais lui permet aussi d’anticiper sa succession en effectuant une donation du bouquet, qui n’est pas imposable et peut bénéficier d’une exonération partielle ou totale des impôts sur le bouquet, selon les cas.

Du côté de l'acquéreur, ceux qui optent pour un viager libre ont la possibilité de résider dans le logement ou de le mettre en location immédiatement, contrairement au viager occupé.

Inconvénients du viager libre

Les inconvénients du viager libre concernent principalement l’acquéreur, qui doit faire face à plusieurs défis :

• Difficultés à obtenir un prêt : le financement d’un viager libre peut se révéler complexe. Les banques sont généralement frileuses à accorder des prêts pour ce type d’acquisition, car il n’est pas possible de mettre en place un droit hypothécaire sur le bien. En effet, le vendeur conserve un droit sur le bien jusqu’au paiement complet du viager, ce qui réduit la capacité de l’acheteur à offrir des garanties solides. Cela oblige souvent l’acquéreur à disposer d’un apport personnel plus important ou à chercher des solutions alternatives de financement.
• Prise en charge complète des charges et taxes : dès la signature du contrat, l’acquéreur est responsable de l’ensemble des charges afférentes au bien, incluant les taxes foncières, les frais d’entretien et les éventuelles réparations. Cette responsabilité peut représenter un coût significatif, surtout si des travaux importants sont nécessaires.
• Rareté sur le marché immobilier : le viager libre reste encore aujourd’hui relativement rare sur le marché immobilier. Cette rareté peut rendre la recherche d’un bien en viager libre plus difficile, et les options disponibles sont souvent limitées. Cela peut également affecter la négociation des conditions d’achat, les vendeurs étant souvent en position de force du fait de la demande limitée pour ce type de transactions.

Cas pratique pour mieux comprendre les implications financières et juridiques

Pour mieux comprendre les implications financières et juridiques du viager libre, illustrons quelques scénarios concrets basés sur des exemples hypothétiques.

Exemple 1 : Calcul de la rente viagère

Un vendeur de 75 ans souhaite vendre son bien en viager libre. Le bien a une valeur de 300 000 €. En tenant compte de son âge et de l’espérance de vie moyenne (par exemple 12 ans), l’acquéreur et le vendeur se mettent d’accord sur un bouquet de 60 000 €, laissant une rente viagère à verser.
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La formule courante de calcul pour une rente pourrait être la suivante :
Valeur du bien - Bouquet \ Espérance de vie estimée
Cela donne : (300 000 € - 60 000 €) \ 12 = 20 000 € par an.

Ainsi, l’acquéreur devra verser une rente annuelle de 20 000 €, soit environ 1 667 € par mois. Ce montant est révisable en fonction de l’indice du coût de la vie, assurant au vendeur une protection contre l’inflation.

Exemple 2 : Cas d’une mise en location immédiate

Un acquéreur opte pour un viager libre d’un appartement estimé à 200 000 €. Après versement d’un bouquet de 50 000 €, il devient propriétaire et choisit de mettre le bien en location immédiatement. Le loyer estimé est de 700 € par mois, soit 8 400 € annuels.
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Si la rente viagère à verser au vendeur est de 10 000 € par an, l’acquéreur peut compenser une partie de cette charge grâce aux loyers perçus. Dans ce cas, il n’a qu’une charge nette de 1 600 € par an (10 000 € de rente – 8 400 € de loyer).

Exemple 3 : Cas de travaux à prévoir

Imaginons que l’acquéreur ait acheté une maison en viager libre avec une rente mensuelle de 1 500 €, mais qu’il soit confronté à des travaux de rénovation de toiture pour un montant de 20 000 €.

Dès la signature du contrat, l’acquéreur est responsable de ces frais supplémentaires. Il devra donc inclure ces coûts dans son plan de financement, ce qui peut augmenter significativement ses dépenses durant les premières années de possession.

Qui peut opter pour un viager libre ?

Les personnes âgées

En pratique, le viager peut être envisagé à partir de l'âge de 60 ans, que ce soit pour les personnes seules, en couple, avec ou sans enfants, dans toutes les régions de France.

Les personnes sans héritiers directs

Contrairement aux idées reçues, la vente en viager est adaptée aussi bien aux personnes sans héritier qu'à celles qui ont des enfants. En l'absence d'héritiers directs, ce sont les membres collatéraux tels que les oncles, les tantes, puis les cousins et les cousines qui héritent du patrimoine du défunt.

Les personnes ayant besoin de liquidités

Vendre en viager permet de libérer son capital immobilier, et améliorer sa qualité de vie.

Pour en savoir plus, consultez notre guide sur qui peut acheter en viager.

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Viager libre : les obligations du vendeur (crédirentier) et de l'acheteur (débirentier)

Les obligations du vendeur (crédirentier)

Celui-ci est déchargé de toutes les charges (taxe foncière, taxe d'habitation, gros travaux, charges locatives).

Les obligations de  l'acheteur (débirentier)

Il a la possibilité de jouir du bien dès l'achat, que ce soit pour y habiter ou pour loger un proche.

L'investisseur peut mettre le bien en location, ce qui permet de financer une grande partie des rentes.

L'acquéreur a la possibilité de revendre le viager à tout moment.

Viager libre ou occupé : comment choisir ?

Différences entre viager libre et occupé

La différence majeure entre le viager occupé et le viager libre réside dans la conservation du droit d'habitation par le vendeur dans le premier cas, tandis que le bien est vendu sans occupation dans le second. Dans le viager libre, le vendeur cède entièrement son bien, contrairement au démembrement de propriété du viager occupé. Le paiement se fait toujours en deux étapes : le bouquet initial et la rente viagère, similaires au viager occupé.

Pour en savoir plus, consultez notre guide dédié aux différences entre une viager occupé et un viager libre.

Lequel choisir ?

Tout dépend de la situation. Si le vendeur ne souhaite plus rester chez lui, le viager libre lui permet de se libérer des responsabilités de gestion tout en garantissant des revenus croissants sans effort. Grâce à la possibilité de faire une donation du bouquet, le vendeur en viager libre peut également planifier sa succession à l'avance.

Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la transformation d'un viager occupé en viager libre.

Les alternatives au viager

La vente à terme

La vente à terme peut être considérée comme une forme de crédit-vendeur. Elle consiste à vendre un bien immobilier où l'acheteur effectue un paiement initial et des mensualités sur une durée spécifiée dans l'acte notarié, éventuellement avec une réserve de Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) accordée au vendeur.

La différence avec une vente en viager

Le paiement des mensualités dans le cadre d'une vente à terme est limité dans le temps. Du point de vue fiscal, les mensualités sont généralement peu ou pas soumises à l'imposition. Le montant des mensualités est ajusté en fonction de l'indice du coût de la construction.

Différentes variantes de vente à terme

Vente à terme libre

Il s'agit d'une vente à terme où seul un paiement est prévu à échéance. L'acquéreur prend possession du bien dès la signature de l'acte authentique. Le vendeur n'a plus à assumer les charges car il n'est plus propriétaire ni occupant du bien.

Vente à terme occupée

Dans le cas d'une vente à terme occupée, le vendeur bénéficie d'un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée. En ce qui concerne la répartition des charges, le vendeur doit uniquement payer les charges courantes telles que le chauffage, l'électricité, l'eau, ainsi que la taxe d'habitation.

Intérêt

Pour le vendeur

• Le vendeur reçoit des mensualités sur une durée définie. L'acquéreur effectue un paiement initial au comptant, puis le vendeur perçoit une somme mensuelle jusqu'à l'échéance prévue.
• Le vendeur bénéficie d'avantages fiscaux sur les mensualités. Les sommes perçues ne sont pas soumises à l'impôt dans le cas d'une vente de résidence principale.
• Le vendeur peut se réserver un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée.
• Le vendeur est assuré du paiement des mensualités. La vente est enregistrée par un acte authentique notarié. Le notaire établit une hypothèque de premier rang le jour de la signature de la vente, avec une clause résolutoire en faveur du vendeur.
• Le montant de la mensualité est garanti d'être réévalué chaque année.
• En cas de décès du vendeur, les mensualités continuent d'être versées à ses héritiers.

Pour l'acquéreur/investisseur :

• L'achat en vente à terme offre plusieurs avantages : acquisition d'un logement, constitution d'un patrimoine immobilier locatif, investissement dans une résidence secondaire, etc.
• L'acquéreur investit dans l'immobilier à un prix réduit.
• L'acquéreur peut investir sans avoir recours à un prêt bancaire et ainsi éviter les intérêts.
• Dans le cas d'une vente libre, l'acquéreur peut disposer du bien dès l'achat pour y résider ou y loger un proche.
• L'acquéreur bénéficie d'un cadre fiscal avantageux lors d'une vente occupée, car il ne perçoit aucun revenu (le DUH est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat).
• L'acquéreur bénéficie d'une bonne protection de son capital investi grâce à la solidité de l'immobilier.

Le prêt hypothécaire

Caractéristiques

Ce type de prêt repose sur le fait que votre bien immobilier sert de garantie pour l'emprunt.

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon un système in fine, ce qui signifie que le capital emprunté est remboursé soit au décès de l'emprunteur, soit par la vente du bien immobilier hypothéqué, soit par le remboursement du capital et des intérêts.

Il peut également être transféré aux héritiers si ces derniers souhaitent hériter du bien plutôt que de le mettre en vente.

Ce prêt n'est pas affecté, ce qui signifie que vous pouvez l'utiliser pour un crédit immobilier, un crédit à la consommation ou toute autre forme de crédit, en fonction de vos besoins et de vos projets.

Fonctionnement

Le prêt viager hypothécaire est accessible à toute personne, sans conditions d'âge ou de ressources. Il suffit d'être propriétaire d'un bien immobilier destiné exclusivement à un usage résidentiel, que ce soit une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif. Les biens mixtes (à usage professionnel et résidentiel), les terrains et les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) ne sont pas éligibles.

L'avantage du prêt viager hypothécaire est que vos héritiers n'auront pas à assumer la dette, car celle-ci sera remboursée par la vente du bien. Lorsqu'il y a un excédent après la vente, il est partagé entre les héritiers. Vous avez la possibilité de rembourser le prêt de votre vivant, soit en effectuant un remboursement anticipé grâce à la vente du bien, soit en laissant vos héritiers rembourser le prêt pour conserver le bien, soit en laissant la banque vendre le bien pour se rembourser.

Une assurance de prêt n'est pas obligatoire pour le prêt viager hypothécaire.

Montant, durée et taux

Empruntez un certain pourcentage de la valeur estimée de votre bien immobilier. Le refus du prêt peut se faire si la valeur du bien risque de diminuer à long terme.

Les intérêts annuels s'ajoutent à la somme due chaque année. Le remboursement intervient au décès de l'emprunteur, sans durée maximale.

Les taux d'intérêt du prêt viager hypothécaire sont libres, généralement élevés. Le taux annuel ne doit pas dépasser le taux d'usure fixé par l'État sur 10 ans.

Les obligations de l’emprunteur

L'emprunteur doit entretenir le bien hypothéqué, incluant les travaux de réparation, façade et jardin par exemple. Un état des lieux peut être demandé à la souscription pour preuve de l'état initial du bien.

Le remboursement du prêt viager hypothécaire

3 options sont possibles:

1. Revente du bien : L'emprunteur vend le bien pour rembourser le prêt. Il convient cependant de prévenir le prêteur en cas de revente et prix contestable s'il est jugé bas.
2. Remboursement anticipé : Rembourser totalement ou partiellement le prêt avant la fin du contrat, avec indemnités de remboursement anticipé (RIA). Le prêteur peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10% du capital.
3. Décès de l'emprunteur : Le décès met fin au contrat. La banque saisit et vend le bien. Si le montant de vente est inférieur au capital, les héritiers ne paient rien. Pour conserver le bien, les héritiers doivent régler la dette du prêt.

Avantages

Le prêt viager hypothécaire offre des avantages en termes de conditions d'obtention. Il permet à des personnes exclues des prêts traditionnels d'obtenir un financement grâce à une garantie hypothécaire prioritaire et sans concurrence. Peu importe l'âge ou les problèmes de santé, les emprunteurs peuvent ainsi espérer obtenir un prêt pour leurs projets. Ils restent propriétaires de leur bien jusqu'au remboursement du prêt, que ce soit par leur décès ou par un remboursement anticipé.

Inconvénients

Un inconvénient à prendre en compte est le taux d'intérêt élevé proposé pour ce type de crédit, pouvant dépasser 5 ou 6 %. Étant donné l'incertitude quant à la durée de remboursement de ce crédit, on ne peut pas réellement connaître son coût total.