Comprendre le droit d'usage et d'habitation (DUH)

Qu'est qu'un droit d'usage et d'habitation (DUH)?

Le DUH représente la portion du bien immobilier qui reste à la disposition du Bénéficiaire. Ce droit demeure strictement personnel, réservant uniquement au détenteur du droit le privilège d'occuper la résidence. En général, ce droit ne peut être cédé ; ainsi, dans le contexte d'un couple, celui-ci est octroyé au signataire du contrat.

Dans le cadre d'un acte de vente en viager occupé avec bouquet, ou capital, ce droit garantit la possibilité d'habiter la résidence aussi longtemps que désiré et son calcul repose sur l'espérance de vie du vendeur. Plus le vendeur est âgé, plus la valeur du DUH, évaluée en pourcentage, diminue. Cette notion concerne des loyers théoriques, donc naturellement, plus l'âge du vendeur est avancé, moins le montant du DUH aura de valeur.

Différence entre la propriété et le DUH

Selon la législation française, la propriété d'un bien peut être divisée en trois droits distincts :

• Usus : l'autorisation d'utiliser personnellement le bien.
• Fructus : la possibilité de générer des revenus à partir du bien (les fruits), comme le mettre en location.
• Abusus : la faculté de disposer du bien (par le biais de cession, legs, vente, don, etc.), désignée comme la nue-propriété.

Le Droit d'Usage et d'Habitation correspond à la simple utilisation du bien (usus), tandis que l'usufruit englobe à la fois l'usage (usus) et la capacité de générer des revenus à partir du bien (fructus). C'est ainsi que le terme "usufruit" est formé, en fusionnant "usus" et "fructus".

Découvrez notre article sur les différences entre usufruit et DUH.

Qu'est ce que la décote d'occupation

Il s'agit de la réduction du prix évalué de la propriété immobilière. Son calcul se fait en fonction du coût de l'argent (taux d'intérêt) ou du rendement locatif, ainsi que de la durée anticipée de l'occupation du bien par le crédirentier (le vendeur) en relation avec son âge.

En d'autres termes, la décote équivaut au DUH. Celui-ci se définit comme le droit d'utiliser un bien immobilier en accord avec ses besoins personnels.

Ce concept concerne les vendeurs qui optent pour une vente en viager. Le crédirentier conserve la jouissance du bien jusqu'à son décès. La valeur du DUH est estimée en pourcentage de la valeur du bien et diminue proportionnellement à l'âge du crédirentier.

Le DUH sera d'autant plus élevé, ce qui signifie une réduction significative de la valeur de la propriété, si le crédirentier est jeune.

Enfin, en additionnant le prix de vente en viager et le DUH, on obtient la valeur vénale du bien.

Mise en place du droit d'usage et d'habitation (DUH)

Processus de mise en place d'un DUH

Pour réaliser le démembrement de propriété, il est impératif de vous rendre chez un notaire en compagnie de la tierce personne avec laquelle vous allez bientôt partager la pleine propriété de votre bien. Ceci implique un contrat pour lequel vous serez en mesure de déterminer uniquement les conditions de cessation.

Les facteurs de calcul d'un DUH

Afin de garantir le droit de résider dans sa propriété tout au long de sa vie, le vendeur doit prépayer les loyers à l'acquéreur. Ainsi, il est essentiel d'avoir une estimation précise du loyer afin de calculer le DUH. Pour ce faire, l'expert en viager utilise deux méthodes.

• Méthode du rendement locatif, en se basant sur le rendement moyen des locations dans la région et en comparant les valeurs locatives des biens situés dans le même secteur.
• Méthode d’évaluation de la durée de vie du vendeur pour déterminer le nombre de loyers à prépayer. Un taux d'actualisation variant entre 2% et 6% est appliqué pour valoriser les loyers futurs.

Le Droit d'Usage et d'Habitation viager représente ainsi la somme des loyers payés correspondant à l'espérance de vie du vendeur, déduction faite du taux d'actualisation.

Avantages et inconvénients du DUH

Avantages du Droit d'usage et d'habitation

• Cela permet généralement au vendeur de percevoir des rentes plus élevées par rapport à l'usufruit : étant un droit moins étendu, le prix de vente d'un bien occupé en DUH est donc plus élevé.
• En terme de partage des charges, l’acheteur prend en charge les impôts fonciers, ou les frais d’enlèvement des déchets ménagers.
• Il assume également la responsabilité de l'entretien du logement ainsi que des travaux de rénovation et des frais de copropriété en cas de bien immobilier situé dans un ensemble collectif.
• Lors de la finalisation de l’acte de vente, il est cependant envisageable de négocier la répartition des charges du bien différement, entre l'acquéreur et le vendeur.

Inconvénients du Droit d'usage et d'habitation

• Le vendeur ne peut pas mettre sa propriété, maison ou appartement, en location.
• Il est impossible de transférer le DUH, étant un droit personnel. Par conséquent, le vendeur ne peut permettre à un membre de sa famille ou à un proche d'occuper le logement.
• De même, ce droit prend fin au décès du ou des occupants et ne peut être transmis par le biais d'une succession.
• Cependant, le conjoint survivant peut revendiquer ce droit dans un délai d'un an suivant le décès de son conjoint ou partenaire.

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Les charges et taxes à prendre en compte en cas de DUH

La taxe foncière en cas de DUH : qui paie ?

Dans le cadre d'une nue-propriété assortie d'un DUH, au niveau fiscal, c'est le vendeur qui est responsable du règlement de la taxe d'habitation. En revanche, la personne ayant réalisé l’achat prend en charge le paiement de la taxe foncière.

Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les charges et taxes foncières en viager.

Quelles assurances pour un DUH ?

En général, c'est l'occupant qui souscrit à une assurance habitation, avec un acteur comme Wesur. Toutefois, dans le cas d'un DUH, c'est le vendeur qui est tenu de s'assurer, car il conserve le droit d'habiter la maison ou l’appartement. Cette assurance doit couvrir divers dommages matériels tels que incendies, dégâts des eaux, et inclure également une couverture pour la responsabilité civile.

De même, pour l'acheteur, il est vivement recommandé de contracter une assurance visant à protéger contre les risques potentiels liés à la propriété, tels que les problèmes structurels du bâtiment ou autres situations non généralement couvertes par l'assurance habitation standard.

Dans le contexte d'un bien en viager occupé avec un DUH, votre statut équivaudra à celui induit par un contrat de location. Ainsi, il sera nécessaire de substituer votre contrat actuel par une assurance habitation spécifique pour locataire, comportant a minima la garantie des risques locatifs incluant les couvertures pour les dégâts des eaux, l'incendie et les explosions. De plus, pour l'acquéreur, il est conseillé de souscrire une assurance propriétaire non occupant pour protéger le viager contre d'éventuels risques associés à la propriété. Cette assurance est obligatoire pour tous les logements situés en copropriété, conformément à la loi Alur.

Quelle fiscalité en cas de DUH ?

Les frais de mutation

‍Dans le contexte d'un acte de vente en viager occupé, au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire, le calcul des droits d'enregistrement, n’est pas fait en fonction de la valeur marchande intégrale du bien, mais sur sa valeur réduite qui tient compte du droit d'usage et d'habitation (DUH). Par conséquent, les frais assumés par l’acheteur sont réduits, ce qui engendre une économie significative.

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

‍L'acquéreur d'un bien en viager occupé ne doit déclarer que la valeur correspondant à la nue-propriété du bien dans sa base taxable pour l'IFI, plutôt que la prix total en pleine propriété. Ce mode de fonctionnement offre un avantage considérable à ceux qui cherchent à réduire ou éviter l'IFI comme charge fiscale.

Les impôts locaux

L’acheteur d'un bien en viager, qu'il soit occupé ou libre, sera tenu de s'acquitter de l’impôt foncier, comme vu précédemment, après déduction de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TOEM), qui est généralement laissé à la charge de l'occupant.

Les aspects juridiques à prendre en compte dans un DUH

Lois régissant le droit d'usage et d'habitation

Seule la personne titulaire de ce droit, ainsi que les membres étroits de sa famille (enfants, conjoint) ou les tiers spécifiés dans le contrat, auront la permission d'utiliser le logement.

Diverses restrictions s'appliquent :

• Il est interdit de céder, donner en donation ou mettre en hypothèque ce droit.
• Il n'est pas possible de mettre le bien occupé en location.

La possibilité d'abandonner ce droit en faveur du propriétaire pourrait être envisagée, éventuellement en échange d'une rente viagère.

Droits et obligations du bénéficiaire

Le DUH ne doit pas être confondu avec l'Usufruit (qui autorise le bénéficiaire à demeurer dans le logement, à récolter les bénéfices qu'il génère, toutefois sans la faculté de le vendre).

Il revient à occuper la résidence ou le bien immobilier à titre personnel, sans la possibilité de céder ce droit à un tiers. Le titulaire du DUH ne peut tirer de revenu locatif ni permettre à d'autres personnes d’occuper le bien gratuitement.

Envers l’acquéreur du logement en viager, concernant la situation fiscale (charges et impôts), ce droit se rapproche de celui d'un locataire. Par conséquent, les charges de copropriété sont réparties de manière analogue à celles entre un locataire et un propriétaire. Les impôts fonciers sont acquittées par le détenteur, exception faite pour les ordures ménagères. De plus, la taxe d'habitation est à la charge de l'occupant du bien.

Succession et conjoint survivant

Lorsqu'au moment du décès, le conjoint survivant occupait un bien dont son conjoint était le seul détenteur ou en indivision, ou qu'il partageait en tant que cotitulaire du bail, la loi a instauré deux droits distincts. Un droit automatique et inaliénable d'usage temporaire pendant une année (conformément à l'article 763 du code civil), puis, en fonction de la situation et des choix possibles, un DUH à vie.

A) L'option du droit d'usage : un an après l'usage temporaire

1°- Période d'option d'une année

À la fin de cette année, le conjoint survivant obtient le DUH sur la résidence familiale ainsi que son mobilier, ce qui lui permet d'y habiter jusqu'à son propre décès, ou de la louer.

Cependant, il doit exercer son choix pour ce DUH qui succèdera à la période d'occupation temporaire dans l'année suivant le décès (selon l'article 765-1 du code civil).

Une fois obtenu, même en cas de remariage, le conjoint conserve ce droit.

2°- Une possibilité envisageable, sauf opposition testamentaire ou en cas de copropriété du bien

Dans deux situations, le conjoint peut être privé de ce droit.

• Si le défunt a émis une disposition testamentaire à cet effet.
• Si le logement était détenu en copropriété entre le défunt et un tiers (par exemple, suite à un second mariage).

B) La possibilité de transformer le DUH en rente viagère

En vertu de l'article 766 du code civil, le conjoint héritier et les descendants peuvent, par accord mutuel, transformer le DUH en une rente viagère ou en capital.

Si l'un des héritiers parties à cet accord est mineur ou sous tutelle, l'entente doit être approuvée par le juge des tutelles.

Tout comme pour l'usufruit, ce DUH peut être modifié en une rente viagère ou en bouquet/capital, sous réserve de l'approbation des héritiers.

Définition du DUH