Viager occupé : qui paie les travaux ?

Après la signature du contrat viager chez le notaire, avec la fixation du montant du bouquet et des rentes, comment s'effectue la répartition des différents travaux ? Quelles sont notamment les obligations légales du locataire ?

Répartition des travaux dans un viager occupé : ce que dit la loi

Rappels :

• Dans le viager occupé, le vendeur, également appelé crédirentier, conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH).
• La répartition des responsabilités en matière d'entretien et de réparations du logement doit être cadrée dans l'acte authentique de vente en viager.

Les obligations de l'acheteur

L'acquéreur, appelé débirentier, est responsable, jusqu’au décès du crédirentier, des charges et travaux définis aux articles 605 et 606 du Code Civil :

• Les grosses réparations, qui concernent le plus souvent les maisons, incluent les murs porteurs, les voûtes, le rétablissement des poutres, les toitures complètes, les digues, les murs de soutènement et de clôture dans leur intégralité.
• Le débirentier doit assumer les dépenses liées au remplacement des équipements (chauffe-eau, chaudière) en cas de vétusté.

Les obligations du vendeur

• Toutes les autres réparations et dépenses d'entretien du bien (maison ou appartement) sont à la charge du crédirentier. Cela comprend l'entretien courant du logement et le prix des petites réparations conformément au Décret n°87-712 du 26 août 1987, qui réglemente les réparations locatives en application de l'article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 visant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.
• Le prix des grosses réparations résultant d'un défaut d'entretien de la part du crédirentier lui sont imputables, en totalité ou en partie.

Ce que dit la jurisprudence

La jurisprudence démontre que la qualification de "gros travaux" ou "grosses réparations" relève de l'appréciation des tribunaux.

Il a notamment été jugé que le remplacement du revêtement ou le ravalement d'une façade (sans affecter la structure) est considéré comme une réparation d'entretien et ne rentrant pas dans le cadre de gros travaux. A ce titre, il incombe au détenteur de l’usufruit, ou au bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation.

En revanche, la reconstitution d'un vignoble dévasté par le phylloxéra a été considérée comme une grosse réparation, et donc à la charge du nu-propriétaire ou de l'acquéreur.

D'autres décisions de justice, pouvant évoluer en fonction de l'appréciation des juges, pourraient également être citées.

Clarifier la situation

Il est primordial, lors d'un démembrement de propriété, de préciser dans le contrat initial une liste exhaustive des gros travaux et des grosses réparations.

Cette liste de clauses permet d'établir un contrat de viager équitable et de prévenir tout litige ultérieur entre les parties. Cette liste est contractuelle et s'imposera à toutes les parties concernées.

Il est recommandé d'inclure dans cette liste les éléments suivants :

• La toiture dans son intégralité
• L'étanchéité complète
• Les façades dans leur intégralité
• Le hall d'entrée et les parties communes dans leur intégralité
• Les colonnes d'arrivée d'eau et/ou d'évacuation dans leur intégralité
• Les mises aux normes de sécurité exigées par la législation (telles que la mise aux normes des ascenseurs, par exemple).

Cette liste doit être aussi précise que possible. Le contrat doit également spécifier que tous les autres travaux et le montant des réparations associées relèvent de l'entretien courant et restent à la charge exclusive du bénéficiaire de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation.

Les autres charges dans un viager occupé

La taxe foncière

Le paiement de la taxe foncière, dans le cadre d'un viager, incombe dans la plupart des cas au débirentier, car celui-ci devient le propriétaire légal du bien dès la signature de l'acte authentique de vente. Le crédirentier et l’acquéreur ont néanmoins la liberté de convenir d'une répartition différente.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article dédié.

La taxe d'habitation

La taxe d'habitation est dans la majorité des cas payée par l'occupant du bien immobilier. Si c’est le cas, le vendeur, et occupant du bien, demeure responsable du paiement de cette taxe jusqu'à ce que son droit d'usage et d'habitation prenne fin (à son décès) ou soit abandonné. Comme vu dans le paragraphe précédent, une répartition différente est envisageable entre les parties.

Les charges de copropriété

Dans un viager où le crédirentier conserve la jouissance du logement, il est généralement responsable du paiement des charges courantes de copropriété, tout comme un usufruitier. Le débirentier, en tant que nu-propriétaire, est responsable des grosses réparations.

Le crédirentier et l’acquéreur ont cependant la liberté de convenir d'une répartition différente des charges et de leur montant dans l'acte de vente. Il est donc essentiel de vérifier les dispositions spécifiques de l'acte de vente concernant cette répartition.

Dans tous les cas, qu'il y ait ou non des clauses particulières dans l'acte de vente concernant la répartition des charges, il est recommandé de notifier par courrier recommandé avec accusé de réception au syndic de copropriété le démembrement de propriété résultant de la vente en viager. Il revient ensuite au syndic d'effectuer la répartition des charges entre le vendeur et l'acheteur, soit selon les règles habituelles, soit conformément aux règles spécifiques éventuellement établies dans l'acte de vente.