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Le prêt viager hypothécaire est un prêt octroyé par un établissement de crédit, prêteur, avec la mise en place d’une hypothèque sur un bien immobilier détenu par l’emprunteur propriétaire, et dont le remboursement du capital prêté sera fait au moment du décès de l’emprunteur.
The marketing of this type of loan is very limited today, no major French bank offers it on a national scale. However, this type of loan can be interesting for certain borrower profiles.
Contrairement au contrat de vente en viager qui est très ancien et remonte au Moyen-Age en France, le Prêt Viager Hypothécaire (PVH) est récent, ayant été inscrit dans le Code de la Consommation à l’occasion de la réforme du droit des sûretés en 2006. Selon l’article L315-1 du Code de la Consommation:
The life mortgage is a contract by which a credit or financial institution grants to a natural person a loan in the form of a capital or periodic payments, guaranteed by a mortgage on a real estate property of the borrower for exclusive use as a dwelling and whose repayment - principal and interest capitalized annually - can be required only at the death of the borrower or at the time of the alienation or dismemberment of the property of the mortgaged property if they occur before the death. The contract may also provide for the same arrangement with periodic repayment of interest only.
To better understand what is behind this type of loan, let's first try to understand the terms "mortgage" and "life annuity".
Hypothèque: selon le dictionnaire Larousse, l’hypothèque est un « droit réel, immobilier et indivisible, dont est grevé un bien immeuble pour garantir le paiement d'une créance ». C’est une garantie prise par le prêteur sur un bien immobilier ou logement détenu par l’emprunteur, et en cas de non remboursement du crédit, la banque peut faire saisir le bien immobilier et le vendre pour se rembourser. La signature d'une hypothèque doit être faite devant un notaire, qui se charge de son inscription et de sa publication aux services de la publicité foncière.
Viager: se dit d’un contrat qui dure pendant la vie d’une personne, cf. notre article sur le viager pour en savoir plus sur les origines.
The life mortgage is an unrestricted loan. This means that you can use the funds as you wish, as opposed to a loan earmarked for the purchase of a car for example.
Le montant que vous pouvez emprunter en tant que propriétaire, dépend principalement de trois caractéristiques: la valeur de votre bien immobilier, votre âge et votre genre. Avant la mise en place du prêt, un expert immobilier va être mandaté pour estimer la valeur du bien. Le coût de l’expertise est en général pris en charge par l’établissement de crédit.
Ensuite, en fonction de votre âge et de votre genre, l’établissement de crédit calcule votre espérance de vie, et vous indiquera le montant maximum qu’il est prêt à vous accorder selon cette espérance de vie. Cette somme sera toujours largement inférieur à la valeur de votre bien car le prêteur ne pourra pas vous réclamer plus que la valeur de votre bien au moment du remboursement.
Prenons un exemple pour y voir plus clair:
Ainsi dès la troisième année, le montant de la dette atteindrait son plafond, situation que le prêteur veut éviter dès que votre espérance de vie est supérieure à 2 ans. En pratique, la somme empruntée ne pourrait donc pas être si élevée.
As with any bank loan, the principal is loaned by the lending institution in exchange for interest payments. By default, a life mortgage loan provides that no monthly payments are made throughout the loan, neither principal nor interest. The interest is accrued every year and is repaid "in fine", i.e. at the end of the loan, at the same time as the capital.
If you prefer to leave less of a burden on your estate, you can choose to pay the loan interest monthly. This has the advantage of not accumulating interest that can become significant over time. On the other hand, it does add a monthly burden, a constraint that can be difficult to meet with a monthly budget that is increasingly challenged by inflation and the rising costs of aging.
Contrairement à un prêt classique qui a une durée définie en avance, par exemple 15 ou 20 ans pour un prêt immobilier, la date de fin du prêt viager hypothécaire (PVH) n’est pas connue en avance. Alors quels sont les évènements qui peuvent mettre fin au prêt et entrainer le remboursement à la banque ?
C’est au moment du décès de l’emprunteur (le décès du dernier emprunteur lorsqu’il y a deux co-emprunteurs), que la banque va demander à se faire rembourser du capital et des intérêts accumulés sur la période. C’est donc aux héritiers de payer la dette liée à l'emprunt, plafonnée à la valeur du bien immobilier. Si les héritiers ne sont pas en mesure de rembourser la dette, l'organisme de crédit peut procéder à la saisie du bien pour le mettre en vente.
The life mortgage contract also offers the possibility of making an early repayment. In this case, you are free to repay before your death, but you will be penalized by an early repayment fee, which can amount to up to 4 months of interest.
Enfin, dernière possibilité, le remboursement en cas de vente du bien. Si vous décidez de vendre votre bien ou de céder l’usufruit ou la nue-propriété, vous êtes tenu de notifier l'organisme de crédit du projet de cession, qui va alors prélever le montant de la dette sur la vente du bien immobilier. Attention, si l’établissement bancaire conteste la valeur de vente prévue, il pourra faire une expertise et procéder à la saisie du bien.
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est disponible à partir de 60 ans. Comme indiqué précédemment, plus vous êtes jeune, moins vous pourrez emprunter. Il faut être propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation (les locaux commerciaux sont exclus de ce dispositif), et le bien doit être détenu en direct (pas au travers d’une SCI).
After simulation and exchange with an advisor (broker or bank), an appraisal visit will be organized to define the market value of your property to determine the amount of your loan. You will get the funds after signing the loan offer at the notary. Indeed, the mortgage must be recorded in a notarial act.
Unlike real estate loans, no loan insurance will be required (and therefore no medical questionnaire), since it is your property that serves as collateral for the lending institution.
This type of loan is no longer widely available in France, only certain brokers and banks offer it.
Avec le prêt viager hypothécaire, vous pouvez, en tant que propriétaire, obtenir des liquidités à la retraite, même lorsque les prêts traditionnels vous seraient refusés. L’utilisation des fonds est libre, cela vous permet donc de mener à bien les projets qui vous tiennent à cœur durant votre retraite, faire une donation, ou avoir la garantie de pouvoir assumer le coût du maintien à domicile ou le financement d’un EHPAD. Aucune mensualité n’est exigée de votre vivant, c’est au moment de la succession que le remboursement de la dette sera dû. Ces avantages ne doivent pas masquer deux inconvénients bien réels à avoir en tête.
Premier inconvénient: le coût réel du crédit n’est pas connu à l’avance, car il va dépendre de la durée de vie de l’emprunteur. Plus l’emprunteur vit longtemps, plus les intérêts s’accumulent, et le montant de la dette à rembourser par les héritiers augmente. Il se peut d’ailleurs que la totalité de la valeur du bien soit dûe à l'organisme bancaire au moment du décès, les héritiers pouvant avoir des difficultés à rembourser cette somme s’ils veulent conserver la propriété du bien.
Deuxième inconvénient: les frais peuvent être importants. Lors de la mise en place du prêt hypothécaire, vous devrez payer des frais à la banque, et vous devrez payer les frais de l’hypothèque associés à l’acte notarié et à la publicité auprès des services de publicité foncière. En moyenne, les frais d’hypothèque s’élèvent à 1.5% du montant emprunté (notamment la taxe de publicité foncière pour 0.7%, la contribution de sécurité immobilière pour 0.1%, les émoluments du notaire, les formalités et débours). Consultez cet article des notaires pour bien comprendre ce qui est appelé dans le langage commun les « frais de notaire ».
It is therefore essential to be advised before taking out this type of loan, to be sure that the solution corresponds precisely to your needs and will not give rise to unpleasant surprises when you inherit.
Conscients des nombreuses problématiques de financement auxquelles sont confrontés les retraités, chez Dillan nous avons souhaité mettre en place une solution innovante qui permet d’obtenir des liquidités à partir de son bien immobilier. Dillan vous achète une part de votre bien immobilier, vous conservez le droit d’habiter ou louer le bien, en échange du capital financier dont vous avez besoin. Avec la vente partielle pas de mauvaise surprise: vous savez précisément quelle part de votre bien vous vendez, et vous obtenez des liquidités, pour financer vos projets, sans vous endetter.
Comparatif entre le prêt viager hypothécaire (PVH) et la vente partielle de Dillan:
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