Qu'est-ce que le viager sans rente ?
Le viager sans rente est une option moins répandue que le viager avec rente, plus classique, mais qui présente différents avantages pour les vendeurs, ou les investisseurs. Contrairement au viager avec rente, dans le viager sans rente, le vendeur du logement ne reçoit pas de versement régulier de rente pendant toute sa vie. Seul un bouquet “sec” lui est remis.
Is it possible to sell a life annuity without an annuity?
Yes it is possible, in the case of an occupied life annuity. The occupied life annuity consists in selling the property, while keeping a Right of Use and Dwelling (DUH), which gives the right to continue to live in the property in a life way, i.e. until the death. Early release of the property may be provided for, for example, if the person can no longer live alone in their home and must move to an EHPAD, but the general case is that the right of use and habitation continues for life.
Thus, in a traditional occupied life annuity sale, two parameters are life: the right of use and habitation, and the payment of the annuity. It is quite possible to choose a different payment method by deciding that no annuity will be paid, but that the price of the sale will be paid in full in a single instalment at the time of the signature of the deed of sale at the notary. In this case, the only life parameter which remains is the right of use and dwelling, it is the life annuity without annuity, sometimes called "life annuity 100% bouquet".
On the other hand, there is no such thing as a "free life annuity", only an occupied life annuity transaction can be paid without an annuity.
Comment fonctionne le viager sans rente ?
Comme le viager avec rente, le fonctionnement du viager sans rente repose sur la vente en pleine propriété avec droit d’usage et d’habitation (DUH). Cette approche consiste à céder les droits de propriété à un acquéreur, en échange d’un bouquet, tout en conservant le droit de résider dans le logement jusqu’à son décès. Cependant, le vendeur n'aura pas la possibilité de louer ou de prêter sa propriété. La vente en nue-propriété, laissant l’usufruit aux vendeurs, offre cet avantage.
Différence entre le viager sans rente et le viager classique ?
Les différences fondamentales
Les différences entre le viager avec rente et le viager sans rente résident principalement dans le versement ou non d'une rente viagère au vendeur. Dans le viager avec rente, le vendeur bénéficie d'une rente régulière, de la part de l’acheteur, jusqu'à la fin de sa vie, tandis que dans le viager sans rente, il reçoit un capital important, ou bouquet, en une seule fois lors de la vente du bien. La signature de l'acte authentique de vente est obligatoirement signé devant un notaire. Le choix entre les deux options viagères dépend des besoins financiers du vendeur, de sa situation personnelle et de ses préférences.
Les avantages et inconvénients de chaque option
Avantages
Les avantages du viager sans rente résident principalement dans la possibilité pour le vendeur de continuer à vivre dans son domicile, jusqu'à la fin de sa vie. Cela lui permet de rester dans un environnement familier et de profiter de sa propriété, appartement ou maison, sans déménager.
Dans ce modèle d’achat, les acquéreurs versent un bouquet aux vendeurs, lors de la signature de la vente. Le “bouquet” offre de larges possibilités, comme financer divers projets ou améliorer sa situation financière.
Inconvénients
Le seul principal inconvénient du viager sans rente, est par définition l’absence de rente, qui consiste en une source de revenus réguliers et garantis.
Pourquoi le viager sans rente est une option intéressante?
Avantages pour les seniors
Pour les particuliers, comme nous l’avons vu, le viager sans rente peut convenir aux vendeurs qui ont besoin d'un apport financier immédiat pour réaliser à terme des projets spécifiques ou faire face à des besoins financiers urgents. Et cela à un âge où les possibilités de prêt sont très limitées. Le viager sans rente est aussi plus éthique, ne représentant pas un “pari sur l’espérance de vie”, souvent associé au viager avec rente, ce qui assainit les relations entre acquéreurs et vendeurs.
Les personnes qui vendent leur résidence principale en viager, ne paient pas d’impôts sur le bouquet, mais devront en payer sur les rentes mensuelles, puisque la rente viagère est en partie imposable en fonction de l'âge du crédirentier, dans la catégorie des impôts sur le revenu. En viager sans rente, le traitement fiscal est donc meilleur.
Bénéfices pour les héritiers
Le modèle de viager sans rente, avec pour rappel un versement de capital en une fois, permet aux héritiers de connaitre le montant perçu, peu importe la durée de vie effective. Ainsi, au moment de la succession, le capital qui n'aura pas été dépensé reviendra aux héritiers, sans incertitude sur le montant (contrairement à un viager avec rente).
Avantages pour les investisseurs
Pour les professionnels à la recherche d’investissements immobiliers, le viager sans rente permet d’éviter les risques financiers de la rente viagère, valable à vie, indexée sur l’inflation, et intégralement réversible au conjoint suivant. Récemment, certains fonds ont commencé à investir dans ce domaine, offrant des avantages par rapport à l'achat direct. Parmi les principaux avantages figurent une réduction de l'investissement initial (de 1000 € à 5000 €), la mutualisation du risque de "surlongévité" entre plusieurs occupants et l'absence des contraintes liées à la possession directe d'une vente en viager, comme les travaux, le versement d'une rente, etc.
What are the disadvantages of a life annuity?
No monthly income: many life annuity sellers are interested in obtaining a monthly income supplement to supplement their retirement and state aid to cover their expenses. With the life annuity without annuity, the entire price is paid in one go.
No possible windfall effect: if the seller exceeds his theoretical life expectancy, with the payment of an annuity, the seller gets more money in total than with a payment in bouquet alone. In life annuity without annuity, no possible additional gain associated with the hazard on the date of death.
How to sell a life annuity without annuity ?
The sale of a life annuity will generally be done in 4 steps:
Consult professionals: It is difficult to do this on your own, unless of course you have extensive knowledge of life annuity and real estate. It is recommended to consult professionals who are used to selling life annuities, for example notaries or specialized real estate agents. Be careful, the sales price evaluations will generally be different, and the commissions charged can sometimes be very significant.
Finding a buyer: the process of selling a life annuity is usually quite long, requiring several visits and sometimes reductions in the posted sale price. Make sure that all legal and financial provisions are respected and that you are confident in the seriousness of the buyer, who will become the owner of your home.
Prepare the signature of the deed of sale: like any real estate transaction, the signature must be done at the notary's office and published at the land registry office. It is generally advisable to first sign a preliminary sales agreement, to carry out all the compulsory real estate diagnostics and to collect the various supporting documents concerning your civil status and your property. At the same time, your notary will take care of the drafting of the deed of sale by including all the protective clauses guaranteeing your serenity.
Signing the deed of sale: last step, you go to the notary to sign the sales contract with your buyer and you receive the full sale price on your bank account at the time of signing.
Le cadre légal du viager sans rente
La vente en viager est réglementée par les articles 1968 à 1983 du Code Civil, qui font partie du Titre XII intitulé « Des contrats aléatoires ».
L'élément essentiel qui caractérise le contrat comme aléatoire est la présence d'une rente viagère. Sans rente viagère, le contrat n'est pas aléatoire et il ne s'agit pas d'un viager.
Le terme « viager sans rente » n'est donc pas juridiquement correct. Il désigne en réalité une vente en pleine propriété où le vendeur conserve le droit de rester vivre chez lui jusqu’à son décès. Ce Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) immobilier ne doit pas être confondu avec l’usufruit, qui offre, comme évoqué précédemment, la possibilité de mettre sa maison ou son appartement en location, afin d’en percevoir les loyers.
Le cadre fiscal du viager sans rente
La vente en viager sans rente est soumise à la fiscalité de l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières. Si le bien vendu est la résidence principale du vendeur ou s'il le détient depuis plus de 30 ans, il sera totalement exonéré d'impôts et taxes, soit un avantage non négligeable. Autrement, un abattement fiscal pour la durée de détention est applicable à partir de la 6ème année.
C'est un avantage fiscal important du viager sans rente par rapport au viager classique, car les rentes viagères sont imposables à l'impôt sur le revenu.
Par ailleurs, le viager sans rente est avantageux en matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), car seul le Démembrement d'Usage et d'Habitation (DUH) est pris en compte dans l'assiette imposable à l'IFI. La valeur fiscale du DUH est égale à 60% de l'usufruit, qui est défini par le barème fiscal de l'usufruit utilisé par les notaires.
- Contrairement au viager avec rente, dans le viager sans rente, les vendeurs ne reçoivent pas de versement régulier de rente pendant toute la vie, mais un bouquet dit “sec”, fourni par les acheteurs. Ce modèle peut convenir aux vendeurs qui ont besoin d'un apport financier immédiat pour réaliser des projets spécifiques ou souhaitant éviter des risques financiers à court terme.
- Seule la vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit permet au vendeur de louer son appartement ou sa maison.
- Pour les professionnels en recherche d'investissements immobiliers, le viager sans rente offre une solution pour échapper aux risques financiers associés à la rente viagère.
- La vente en viager est réglementée par les articles 1968 à 1983 du Code Civil, qui font partie du Titre XII intitulé « Des contrats aléatoires ». La présence d'un notaire est incontournable lors de la signature de l'acte authentique de vente.
