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Le viager est une solution de vente immobilière qui permet à une personne, généralement âgée, de vendre son bien tout en percevant une rente viagère et en continuant, dans certains cas, à occuper le logement. Cette forme de transaction immobilière a des conséquences significatives sur la succession du vendeur, ou crédirentier, au moment de son décès. Cet article explore les différents aspects de l'impact du viager sur la succession, en abordant les droits des héritiers, le sort des rentes viagères, et les conséquences fiscales.
Le viager est une vente immobilière particulière où le prix de vente est payé en partie par un capital initial, appelé "bouquet", et par le versement d'une rente viagère au crédirentier jusqu'à son décès. À la mort du crédirentier, la rente cesse, et le bien immobilier devient pleinement la propriété de l'acheteur, ou débirentier. Cette situation affecte la succession de plusieurs manières.
• Perte de la propriété: les héritiers ne pourront pas hériter du bien immobilier vendu en viager, car celui-ci appartient déjà au débirentier. Ils n'auront donc aucun droit sur le bien après le décès du crédirentier, sauf si le contrat de viager prévoit des clauses spécifiques.
• Droits sur la rente viagère: en général, la rente viagère s'éteint au décès du crédirentier. Cela signifie que les héritiers ne peuvent pas prétendre à la rente, sauf si le contrat de viager prévoit une réversion de la rente au conjoint survivant ou à un autre bénéficiaire.
• Viager occupé: si le viager est occupé, c'est-à-dire que le crédirentier conserve le droit d'habiter le bien jusqu'à son décès, le bien ne peut pas être transmis aux héritiers. Le droit d'usage et d'habitation s'éteint à la mort du crédirentier, et le bien devient libre pour l'acheteur.
• Viager libre: dans un viager libre, où le crédirentier n'occupe pas le bien, l'acheteur peut l'utiliser ou le louer dès la signature de l'acte de vente. Les héritiers n'auront alors aucun droit sur ce bien.
• Réduction de l'assiette imposable: le bien vendu en viager n'entre pas dans l'assiette imposable pour les droits de succession, ce qui peut réduire le montant des droits à payer par les héritiers.
• Taxation du bouquet: le bouquet perçu lors de la vente en viager peut être soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières, sauf si le bien vendu est la résidence principale du crédirentier, auquel cas il peut être exonéré.
La rente viagère perçue par le crédirentier est soumise à l'impôt sur le revenu, avec un abattement qui varie en fonction de l'âge du crédirentier au moment de la première perception de la rente.
• Abattement fiscal: l'abattement fiscal sur la rente viagère varie selon l'âge du crédirentier: 70 % d'abattement si le crédirentier a plus de 70 ans au début du contrat, et 50 % s'il a entre 60 et 69 ans.
• Imposition de la réversion: si une rente viagère est réversible, le bénéficiaire de la réversion devra déclarer les rentes perçues dans sa déclaration de revenus et sera imposé en conséquence.
Avant de vendre en viager, il est important de discuter avec les héritiers et de s'assurer qu'ils comprennent les conséquences de la vente.
Il est fortement recommandé de consulter un notaire avant de conclure une vente en viager. Le notaire pourra conseiller le crédirentier sur les meilleures options pour protéger ses intérêts et ceux de sa famille. Il peut également aider à structurer le contrat pour prévoir une réversion de la rente ou d'autres mécanismes de protection pour les héritiers.
Le viager est une solution intéressante pour les seniors souhaitant monétiser leur patrimoine immobilier tout en continuant à en bénéficier. Cependant, cette forme de vente a un impact direct sur la succession et les droits des héritiers.
