Comprendre la décote en cas de viager occupé

Rappel : qu'est ce qu'un viager occupé?

Il permet au vendeur de céder son bien à l'acheteur (débirentier) tout en conservant l'usage et le droit (DUH) d'y vivre jusqu'à son décès, en plus d’un bouquet et d’une rente viagère, ce qui présente différents avantages. Dans un contrat de viager libre, le vendeur cède son logement à l'acquéreur qui peut immédiatement l'occuper après l'acte de vente, sans attendre le décès du vendeur. La signature de l'acte de vente se fait nécessairement en présence d'un notaire.

En achetant une propriété en viager occupé, l'acquéreur (débirentier) devient immédiatement propriétaire, bien que le vendeur (crédirentier) continue d'occuper les lieux jusqu'à son décès. Il n’a cependant pas la possibilité de le louer, apanage de l’usufruit.

Les facteurs influençant la décote d'un viager

Dans le cadre d'un contrat de vente en viager occupé, le vendeur demeure dans son habitation, maison ou appartement, après la vente, préservant ainsi le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH). Il bénéficie d’un bouquet, ou capital, et de rentes.

L'acheteur (débirentier) en viager fait l'acquisition d'une habitation qui reste occupée. En conséquence, l'acquéreur profite d'une décote, un coefficient de minoration, qui correspond à la valeur du DUH.

Âge du vendeur

La décote fluctue en accord avec l'âge de l'occupant. Si l'occupant est jeune, celle-ci sera plus marquée, car l’habitation mise en viager sera occupée plus longtemps. Ceci en raison d'une espérance de vie plus longue par rapport à un vendeur plus âgé.

Espérance de vie

La durée de vie du vendeur est évidemment inconnue à l'avance, donc on ne peut pas connaître le nombre de loyers que le vendeur doit payer par avance. Ainsi, on utilise l’espérance de vie du vendeur au moment de la vente en viager.

État général du bien immobilier

La décote d’habitation du Droit d'Usage et d'Habitation est effectuée afin de représenter fidèlement la valeur effective du bien en viager pour l'acheteur (débirentier). Cette réduction reflète la diminution de la valeur de la propriété causée par l'occupation du vendeur (crédirentier) au fil des ans. En dépit de l'entretien, l’occupation du logement induit une détérioration inévitable avec le temps, ce qui réduit sa valeur à l'achat, d'où la décote.

Le calcul de la décote

Table de mortalité

Depuis le 1er Janvier 2007, la table TG05 est la référence officielle pour le calcul des rentes viagères, suite à l'arrêté du 1er août 2006 qui a modifié certaines dispositions du Code des assurances concernant l'assurance sur la vie et la capitalisation.

Ainsi, lors de la mise en place d'une rente viagère, les assureurs sont tenus d'utiliser la table TG05 ou une table d'expérience certifiée par un actuaire indépendant, à condition que cette dernière ne soit pas moins favorable pour les assurés que la TG05.

Etablie par l'INSEE, la table TG05 est une projection prospective par génération, basée sur des données existantes pour différentes populations de rentiers et l'ensemble de la population française. Elle se subdivise en TGH05 pour les hommes et TGF05 pour les femmes, et couvre les générations nées entre 1900 et 2005.

Elle fournit des informations pour chaque âge entre 0 et 120 ans et pour chaque année de naissance entre 1900 et 2005, en ce qui concerne le nombre anticipé de survivants. Ces données permettent de calculer l'espérance de vie restante à tout âge pour ces générations.

Valeur vénale du bien

La valeur vénale n'est pas juridiquement définie. Elle représente le montant ou capital potentiel que le propriétaire d'un bien immobilier pourrait obtenir lors de sa vente à une date précise. Cette évaluation repose sur divers facteurs tels que les prix du marché, la localisation de la propriété, sa nature (maison, appartement, etc.), entre autres.

Conformément à la jurisprudence, la valeur vénale est considérée comme « le montant auquel un bien pourrait être cédé en fonction de l'offre et de la demande au moment du changement de propriété ou des conditions spécifiées dans le contrat de vente ».

Taux de rendement

Le rendement locatif d'un bien est le rapport entre le montant des loyers perçus en une année et le prix de la propriété.

Ex : Une maison d'une valeur de 2 000 000 euros pourrait avoir un loyer annuel d'environ 50 000 euros par an, pour un rendement locatif de 2,5%.

L'impact de la décote dans la transaction

Le contrat en viager occupé présente l'avantage d'une décote sur le prix d'achat, offrant une opportunité d'acquérir à un coût inférieur à celui du marché immobilier local. Néanmoins, cet avantage n'est pas l'unique attrait pour l'acquéreur dans le contexte du viager. Qu'il s'agisse d'un contrat de viager libre ou occupé, cette transaction offre la possibilité d'étaler les paiements grâce à la rente viagère. Bien que son fonctionnement soit semblable à un prêt immobilier, il diffère dans la mesure où l'acheteur (débirentier) verse cette somme directement au vendeur, évitant ainsi les frais associés aux crédits immobiliers. Pour le vendeur, s'il s'agit d'un viager occupé, il peut continuer à résider dans son logement jusqu'à son décès.

Le vendeur bénéficie d'un accroissement de son pouvoir d'achat grâce à la rente viagère perçue de l'acquéreur, et il est généralement exempté du paiement de la taxe foncière. Du point de vue fiscal, le viager offre également des avantages. Bien que la rente viagère soit soumise à l'impôt, elle est assortie d'un abattement variable en fonction de l'âge du vendeur au moment du premier versement de la rente, suivant le barème suivant : seulement 70 % de la rente sont imposables si le vendeur a moins de 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, et 30 % pour un vendeur âgé de plus de 69 ans. De plus, le bouquet, ou capital, compris dans le contrat viager, est exonéré d'impôt.