Quelles solutions pour vendre sa maison et rester dedans?

Viager occupé : une solution pour rester vivre dans sa maison

Les avantages financiers du viager occupé

Le vendeur bénéficie de plusieurs avantages lors d'une vente en viager.

Un revenu supplémentaire pour la vie

‍Dès la signature de l'acte de vente, le vendeur, ou crédirentier, reçoit une rente viagère jusqu'à sa mort.

Ce paiement régulier, soumis à l'impôt sur le revenu, bénéficie  d'un régime fiscal avantageux avec une réduction d'impôts variable en fonction de l'âge du vendeur lors de la réception de la première rente :

Jouissance de son bien avec des coûts réduits

‍Le crédirentier a le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) de son bien immobilier s'il le souhaite. En cas de viager occupé, le vendeur continue de résider dans son logement jusqu'à sa mort ou sa prise de congé. Ce type de vente lui permet de conserver son confort de vie tout en diminuant les coûts d'entretien de son appartement ou de sa maison. En effet, si des travaux importants sont nécessaires, ou si des aménagements sont votés par la copropriété, ceux-ci sont désormais à la charge de l'acheteur. A noter que la location du bien n’est pas possible avec le DUH, uniquement avec l’usufruit.

Si le contrat le stipule, la taxe foncière ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peuvent aussi être à la charge de l’acquéreur. Ainsi, tant que l’occupation des lieux est faite par le crédirentier, les seuls frais restant à sa charge sont :

• Les réparations et l'entretien courant du logement.
• La taxe d'habitation.
• Les factures d'énergie et d'eau.

Lorsque le vendeur choisit de quitter les lieux, la rente viagère est revalorisée selon l'échelle prévue dans l'acte de vente, ce qui lui offre un revenu supplémentaire plus important, particulièrement utile s'il envisage d'intégrer une résidence pour seniors ou de chercher un nouveau logement.

Protéger sa famille ou investir dans un projet

‍La vente d'un bien immobilier, appartement ou maison, en viager peut concerner plusieurs propriétaires (conjoint ou indivis). La rente viagère est alors partagée et versée à chaque vendeur. Si l'un des crédirentiers décède, deux situations peuvent se présenter:

• La rente du défunt, et les revenus associés, sont entièrement reversés au crédirentier survivant, on parle alors de rente réversible.
• La rente est réduite en proportion de la somme perçue par le vendeur défunt, il s'agit d'une rente réductible.

Une rente réversible peut protéger votre conjoint facilement en cas de décès, et lui assurer des revenus confortables, en plus de l'usufruit du logement.

Le bouquet reçu par le vendeur initial est entièrement exempt d'impôts, en cas de résidence principale. Un montant plus important qui permet au crédirentier de réaliser différentes opérations, comme la planification de sa succession, l’aide aux enfants, ou un investissement dans un projet par exemple.

Les étapes pour vendre en viager

Le calcul viager détermine la valeur de la propriété à vendre et les montants que le vendeur recevra, tout en continuant à vivre dans sa maison pour le reste de sa vie.

1ère étape : détermination de l'espérance de vie

‍L'espérance de vie est la durée moyenne de vie prévue d'une génération à une date précise. Ces espérances de vie sont calculées et répertoriées dans les tableaux de l'INSEE et des compagnies d'assurance. Cela signifie que deux femmes de 81 ans, indépendamment de leur état de santé et de leur situation, auront la même "espérance de vie" selon les tables utilisées pour le viager. Les calculs viagers ne font pas de différence en fonction de l'état de santé de l'individu.

2ème étape : calcul du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) viager

‍Le DUH est la valeur attribuée au droit de continuer à vivre dans son logement. Le DUH est équivalent aux loyers virtuellement payés en tant que locataire de sa maison pendant son espérance de vie.

3ème étape : calcul du prix de vente en viager

‍Appelée valeur du bien occupé, elle est égale à la valeur marchande du bien, diminuée du DUH conservé. C'est le prix auquel le bien en viager sera vendu. Il est divisé en deux parties :

• Le bouquet, reçu immédiatement le jour de la vente
• La rente viagère, perçue chaque mois à vie

4ème étape : calcul du bouquet en viager

‍La valeur du bouquet se décide. En pratique, la plupart des bouquets varient entre 20% et 40% du prix de vente. Toutefois, il est tout à fait envisageable d'envisager un viager sans bouquet, 100% en rente, ou à l'inverse, sans rente, 100% en bouquet. Cela peut changer la nature juridique du contrat immobilier, et il est préférable de se faire conseiller en amont.

5ème étape : calcul de la rente viagère

‍Le montant restant est le capital à convertir en rente. Ce capital est réparti sur l’espérance de vie pour obtenir le montant de la rente viagère. Le montant de la rente viagère sera revalorisé chaque année grâce à l'indexation. La valeur calculée est donc la valeur initiale de la rente viagère, qui augmentera ensuite chaque année.

La donation de son vivant

Une donation est un contrat par lequel, de son vivant, une personne se sépare immédiatement et irrévocablement d’un bien en faveur d’une autre personne qui l'accepte (article 894 du code civil). La personne qui donne est appelée le donateur. Celui qui reçoit la donation est appelé le donataire.

Les avantages fiscaux de la donation

Si aucun acte de donation n'a été faite de son vivant, le patrimoine d'une personne est transmis à ses héritiers après son décès, conformément aux lois en vigueur, potentiellement modifiées par un testament. Les héritiers doivent alors s'acquitter de droits et de frais de succession souvent élevés.

Les actes de donation sont aussi sujettes à des droits. Les droits de donation suivent un barème distinct et bénéficient d'importantes déductions. A travers des donations successives durant sa vie, il est possible de transmettre l'intégralité de son patrimoine en étant totalement exempté d'impôts.

Des donations tous les 15 ans

‍Les avantages fiscaux s'appliquent à tout type de donation : donation manuelle, donation notariée, donation en nature (biens) ou en argent.

Les actes de donation doivent être effectuées à 15 ans d'intervalle pour profiter du renouvellement des déductions. Le montant de la déduction applicable dépend du lien familial entre le donateur et le bénéficiaire.

Ces avantages fiscaux peuvent se cumuler avec les dispositions concernant le don d'argent (don TEPA). Les déductions s'appliquent même en cas de démembrement de propriété.

Donation de son vivant : barème des déductions

‍Voici les montants que vous pouvez donner, tous les 15 ans, en étant totalement exonéré d'impôts.

* cumul éventuel avec le don familial de sommes d'argent exonéré.
** cumul éventuel avec tous les autres abattements.

Ces déductions s'appliquent pour chaque donateur et chaque bénéficiaire. Ainsi, pour un couple avec quatre enfants, chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant, soit un total de 200 000 € par enfant. Les 800 000 € donnés de cette manière sont exempts de droits.

Les démarches pour une donation réussie

Pour une succession sereine, il est crucial de bien se préparer en consultant des experts en gestion de patrimoine. Si la rédaction d'un testament est essentielle pour une transmission efficace, d'autres actions peuvent aider à réduire vos impôts et ceux de vos proches. La présence d’un notaire est nécéssaire dans une démarche de succession.

Planifiez votre succession

Choisir de donner des biens immobiliers ou des actifs financiers offre des avantages fiscaux significatifs. Il est  essentiel de vous informer et de préparer votre avenir avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine en rédigeant votre testament.

Optez pour l'optimisation fiscale

Il existe diverses astuces pour faire des dons tout en minimisant les impôts, telles que le démembrement de propriété ou l'intégration de l'impôt dans le don pour une réduction fiscale. Pour explorer toutes les options disponibles, consultez un professionnel.

Allégez votre portefeuille immobilier

Avec l'âge, la gestion immobilière des biens peut devenir une tâche exigeante et peu rentable. De plus, lors de la succession, l'immobilier est fortement taxé et peut causer des conflits entre les héritiers. Il peut être préférable de réduire progressivement la part de l'immobilier dans votre patrimoine par la vente ou la donation, et de vous orienter vers le contrat de capitalisation ou l'assurance-vie.

Préférez l'assurance-vie

L'assurance-vie est la solution la plus avantageuse en matière de succession. Elle permet notamment de protéger le conjoint en le désignant bénéficiaire de l'assurance-vie. Le bénéficiaire bénéficie d'un abattement de 152 500 €. Notez cependant que les versements effectués après 70 ans sont soumis aux droits de succession au-delà de 30 500 €.

Actualisez vos dossiers

Il est également important de maintenir vos documents à jour pour bien préparer votre succession. Conseil : archivez et créez un dossier afin que, le moment venu, votre conjoint puisse exécuter vos souhaits à la lettre.