Viager et succession : tout ce qu'il faut savoir

Succession : droit et obligation en cas de décès

Succession en cas de décès du vendeur (créditrentier)

Le vendeur en viager, nommé "crédirentier", conserve le droit d'habiter le logement et reçoit une rente régulière de l'acquéreur. Le montant de cette rente est fixé lors de la vente et peut être indexé.

Lors du décès du crédirentier, l'acquéreur obtient la pleine propriété du bien, dont il était jusque-là nu-propriétaire. Les héritiers du vendeur n'ont donc aucun droit sur ce bien vendu en viager, qui n'est pas inclus dans la succession et rejoint le patrimoine de l'acquéreur.

Les autres propriétés immobilières du défunt, non vendues en viager, font partie de sa succession.

Succession en cas de décès de l'acheteur (débirentier)

Si le débirentier décède avant le crédirentier, ses héritiers sont tenus de continuer à verser la rente viagère. Le bien fait alors partie de l'actif successoral.

Le décès de l'acquéreur (débirentier) n'affecte pas la vente. Cela ne change rien pour le crédirentier, si ce n'est l'apparition d'un nouveau débiteur. Les héritiers deviennent propriétaires du bien et doivent continuer à payer la rente dans les mêmes conditions que le défunt. De son côté, le crédirentier dispose de tous les moyens légaux ou contractuels pour faire face au non-paiement de la rente viagère par les héritiers.

Si aucune clause de solidarité et d'indivisibilité n'est prévue dans le contrat de vente, chaque héritier est responsable du paiement de la rente viagère en fonction de ses droits dans la succession. Généralement, le contrat de vente stipule que les héritiers de l'acquéreur sont solidairement et indivisiblement tenus de payer la rente. Cela signifie que le crédirentier peut poursuivre n'importe quel héritier en cas de difficultés pour obtenir le paiement total de la dette.

En revanche, les héritiers qui ont renoncé à la succession du débirentier ne sont pas tenus de payer la rente.

La souscription d'une assurance décès-invalidité n'est pas obligatoire pour le débirentier. Son coût représente environ 15% du montant de la rente et est rarement souscrit en pratique. En effet, les héritiers ont toujours la possibilité de vendre le bien. Cependant, rien n'empêche les plus prudents d'entre eux de souscrire une assurance afin d'éviter de faire peser le paiement de la rente viagère sur leurs proches. Il convient de noter que si le débirentier décède, sa veuve ou ses enfants peuvent vendre la part du débirentier sans l'accord du crédirentier, sauf si le contrat contient une clause limitant le droit de vendre le bien. Cette assurance n'est donc pas indispensable. Cependant, le crédirentier peut l'exiger en tant que garantie complémentaire lors de la souscription du contrat. Un message d'autant plus facile à faire passer que l'acquéreur est jeune et que l'assurance est moins chère.

Exemples de cas de succession

Exemple 1 : décès du crédirentier après 10 ans de versement de la rente
‍Monsieur Dupont vend sa maison en viager à Madame Martin avec une rente mensuelle de 1 000 €, calculée sur une espérance de vie de 20 ans. Monsieur Dupont décède au bout de 10 ans.

• Impact pour Madame Martin : elle devient pleine propriétaire du bien, ayant déjà payé 120 000 € de rente (1 000 € x 12 mois x 10 ans). Le bien, estimé initialement à 200 000 €, lui revient donc pour un coût inférieur à sa valeur, car elle n’aura plus de rente à payer.
• Succession de Monsieur Dupont : la maison ne fait pas partie de la succession de Monsieur Dupont. Ses héritiers n’ont aucun droit sur le bien.

Exemple 2 : décès du débirentier après 5 ans de versement de la rente
‍Madame Martin, débirentière dans l’exemple précédent, décède après avoir payé 60 000 € de rente (1 000 € x 12 mois x 5 ans). Ses deux enfants héritent de la maison et doivent continuer à verser la rente à Monsieur Dupont.

• Impact pour les héritiers : les enfants deviennent copropriétaires de la maison et sont tenus de verser la rente de 1 000 € par mois. Si une clause de solidarité est présente dans le contrat, chacun des héritiers peut être tenu de payer la totalité de la rente en cas de non-paiement de l’autre.
• Options des héritiers : les héritiers peuvent choisir de vendre la maison pour couvrir le montant de la rente restante ou continuer à payer la rente. Si l’un des héritiers renonce à la succession, il ne sera pas responsable du paiement de la rente.

Exemple 3 : non-paiement de la rente par les héritiers du débirentier
Après le décès de Madame Martin, ses enfants ne parviennent pas à payer la rente viagère. Monsieur Dupont, le crédirentier, exerce ses droits légaux pour exiger le paiement.

• Conséquences pour le crédirentier : monsieur Dupont peut poursuivre les héritiers en justice pour obtenir le paiement de la rente. Si une clause de solidarité est prévue dans le contrat, il peut exiger la totalité de la somme de l’un ou l’autre des héritiers.
• Conséquences pour les héritiers : en cas de difficulté financière, les héritiers peuvent choisir de vendre le bien pour se libérer de l’obligation de payer la rente. Si le bien est vendu, la nouvelle somme obtenue leur permettra de couvrir les rentes restantes.

Ces exemples concrets montrent l’impact financier et juridique de la succession lors d’une vente en viager, tant pour le crédirentier que pour le débirentier et ses héritiers.

Vendre en viager à un membre de sa famille

Est il possible de vendre en viager à un héritier ?

Il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier en viager à un de ses enfants. Il est nécessaire de prendre certaines précautions pour que la transaction soit légale :

• Le prix de vente en viager à un membre de la famille doit correspondre à celui du marché, sans quoi l'opération pourrait être considérée comme une donation déguisée.
• Il est préférable d'obtenir l'accord des autres enfants sur la vente. Sinon, ceux-ci pourraient demander à ce que la valeur du bien soit intégrée dans le partage de l'héritage.

Quels sont les risques de la vente en viager à un héritier ?

La vente immobilière en viager au sein de la famille permet généralement d'éviter les droits de succession, en ne payant que les droits de mutation, comme le stipule l'article 793 du Code général des impôts. Toutefois, si l'administration fiscale détecte une irrégularité, elle peut entamer une procédure de redressement.

Les conséquences sur la succession selon le type de rente

• Rente viagère simple : le bien vendu en viager sort définitivement de la succession. Par conséquent, les autres héritiers n’ont plus aucun droit sur le bien, et il ne sera pas pris en compte lors du partage successoral.

• Rente viagère réversible : dans ce cas, la rente peut être reversée à un bénéficiaire désigné (généralement le conjoint) après le décès du crédirentier. Toutefois, si ce bénéficiaire n’est pas le conjoint ou un ascendant/descendant direct, cette réversion peut être soumise à des droits de donation, augmentant ainsi la charge fiscale.

• Rente avec annuités garanties : lorsque le contrat prévoit une période garantie pour la rente, les héritiers peuvent continuer à percevoir les paiements pendant cette durée même après le décès du crédirentier. Cette disposition peut protéger les héritiers en leur assurant une source de revenu temporaire, sans affecter directement la répartition de la succession du bien immobilier.

Quelles différences sur la succession entre un viager libre et un viager occupé ?

La vente en viager, libre ou occupé, implique dans les deux cas la disparition de la succession du bien mentionné.

Traditionnellement, le montant perçu pour un viager libre est plus important, ce qui permet potentiellement une donation du bouquet, tout ou partie, plus importante.

Obligations des héritiers du débirentier

En cas de décès du débirentier, ses héritiers se retrouvent dans l’obligation de poursuivre le versement de la rente viagère à destination du crédirentier. Le bien acquis en viager fait partie de la succession du débirentier, mais cette acquisition est conditionnée par le paiement continu de la rente jusqu’au décès du crédirentier.
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Si une clause de solidarité et d’indivisibilité a été prévue dans le contrat, les héritiers seront tenus solidairement responsables du paiement. Cela signifie que le crédirentier pourra exiger l’intégralité des paiements auprès de n’importe quel héritier. En l’absence d’une telle clause, chaque héritier est tenu de payer en fonction de sa part dans la succession, répartissant ainsi la responsabilité.

Toutefois, si l’un des héritiers décide de renoncer à la succession, il sera exempté de cette obligation. Il ne participera ni à la propriété du bien, ni aux obligations financières qui en découlent. Pour les héritiers qui choisissent de conserver le bien, plusieurs options s’offrent à eux, dont la revente du bien pour couvrir la rente restante ou le maintien du versement de la rente jusqu’à la fin du contrat de viager.

Il est également possible pour les héritiers de souscrire à une assurance décès-invalidité pour se prémunir contre ces obligations, bien que ce type d’assurance soit rarement souscrit en pratique.