Quelles différences entre l'usufruit et le DUH en cas de viager ?

Rappel : qu'est que l'usufruit et le DUH ?

Définition de l'usufruit

L'usufruit est un concept juridique par lequel l'usufruitier obtient le droit d'utiliser un bien immobilier ou de percevoir ses bénéfices, sans être le détenteur de la pleine propriété. Il s'associe étroitement à la nue-propriété, où le nu-propriétaire acheteur possède le titre de propriété, les deux droits s'exerçant sur un même bien sans que l'un puisse en jouir ou en tirer des revenus.

L'usufruit peut découler d'une succession, d'une donation, d'une ascendance ou même d'un contrat.

Définition du droit d'usage et d'habitation

Avoir la jouissance d'un bien immobilier implique la possibilité de l'occuper, de l'utiliser, d'y accueillir des personnes, de l'aménager, de le personnaliser, et plus encore. Le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) en viager se rapproche du droit dont jouit un locataire vis-à-vis de son bien.

Dans le cas d'un acte de vente en viager occupé, en plus du bouquet, le vendeur conserve le droit d'Usage et d'Habitation (DUH) de son logement pour toute sa vie.

Les différences entre usufruit et DUH

Bien que le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) et l'usufruit soient tous deux des options de viager, il existe des différences clés entre les deux. L'usufruit accorde au crédirentier le droit d'utiliser (usus) et de profiter pleinement du bien immobilier (fructus), y compris la possibilité de le louer pour percevoir des loyers, alors que le DUH se limite à un usage personnel par le crédirentier.

De plus, l'usufruit peut être transféré à un tiers, tandis que le DUH est strictement réservé au titulaire et prend fin à la fin de la vie du vendeur. Enfin, le DUH peut être établi à vie, tandis que l'usufruit peut avoir une durée limitée.

Les avantages de l'usufruit et du DUH

Avantages de l'usufruit

L'usufruit englobe un champ plus vaste que le DUH. En effet, le crédirentier qui devient usufruitier peut non seulement continuer à résider dans sa propriété (usus), mais également choisir de la mettre en location et en tirer des revenus locatifs (fructus). La location est habituellement encadrée par des clauses spécifiées dans le contrat de vente.

Envers le nu-propriétaire et en matière de charges, l'usufruitier est considéré comme le détenteur de la pleine propriété durant la période de l'usufruit. Il assume la responsabilité de régler l'ensemble des montants liés aux charges et taxes. Il est à noter que l'exception concerne uniquement les grosses réparations conformément aux articles 605 et 606 du Code Civil, qui sont prises en charge par le nu-propriétaire.

Ainsi, l'avantage majeur de l'usufruit réside dans sa flexibilité. Vous avez la possibilité de vivre dans votre bien puis ultérieurement décider de le mettre en location, vous permettant ainsi de percevoir des loyers.

Avantages du DUH

Le droit d'usage et d'habitation (DUH) est la faculté de continuer à résider dans sa propre habitation. Ce droit est intrinsèquement personnel et n'est pas transmissible par cession. En conséquence, il garantit à la personne qui vend la nue-propriété tout en réservant le DUH le maintien de son droit de résidence à vie.

En ce qui concerne le nouveau propriétaire et en ce qui concerne les charges et impôts, ce droit s'apparente à celui d'un locataire.

Par conséquent, les charges de copropriété sont généralement réparties de manière analogue à celles entre un locataire et un propriétaire: les taxes foncières sont réglées par le propriétaire, sauf pour ce qui est des frais relatifs aux ordures ménagères, et la taxe d'habitation est à la charge de l'occupant du bien immobilier.

Ainsi, le principal avantage du droit d'usage et d'habitation réside dans l'exemption de la plupart des impôts.

Les inconvénients de l'usufruit et du DUH

Inconvénients de l'usufruit

Ils sont à chercher du côté des diverses charges financières auxquelles l'usufruitier doit faire face. En effet, c'est à l'usufruitier qu'incombe la responsabilité de régler les intérêts hypothécaires, les impôts sur le revenu liés à la valeur locative, l'impôt sur la fortune, l'impôt foncier, ainsi que les frais associés à l'entretien courant du logement. En revanche, les charges exceptionnelles sont supportées par les nus-propriétaires.

Inconvénients du DUH

Le vendeur ne peut pas louer sa propriété. La transmission du DUH, un droit strictement personnel, n'est pas possible. Par conséquent, le vendeur n'a pas le pouvoir d'autoriser un membre de sa famille ou un proche à occuper le logement. De même, ce droit d'occupation prend fin au décès de l'occupant ou des occupants et ne peut être transmis par voie d'héritage. Cependant, le conjoint survivant a la possibilité de revendiquer ce droit dans un délai d'un an après le décès de son ou sa partenaire.

Comment choisir entre usufruit ou DUH

La question centrale pour déterminer si le choix doit se porter vers le viager sans rente ou vers la nue-propriété est la suivante : est-ce dans votre intérêt de mettre votre bien en location ou non ? Si c'est le cas, alors la vente en nue-propriété correspond à votre situation. Dans le cas contraire, le viager sans rente est la meilleure option. Dans le cadre d'un acte de vente en nue-propriété, vous restez responsable de l'intégralité des charges et des taxes, tandis que dans le cas du viager sans rente, l'acheteur peut prendre en charge une partie des charges ainsi que la taxe foncière.

FAQ : usufruit

What is the duration of the usufruct?

It can be a life usufruct, i.e. it lasts for the whole life of the usufructuary, but it can also be agreed for a limited period.

Can we rent a property in usufruct?

Oui, tout à fait ! C’est d’ailleurs la principale différence avec le droit d’usage et d’habitation. Une personne titulaire de l’usufruit peut louer son bien immobilier et en tirer des revenus locatifs.

Ainsi, pour une personne âgée qui souhaite conserver son bien immobilier mais ne sait pas encore combien de temps elle sera en mesure de vivre seule à domicile, il peut être intéressant de conserver l’usufruit viager afin d’avoir la possibilité de libérer le bien et le mettre en location pour financer un autre hébergement comme par exemple une résidence senior ou un EHPAD.

Is it possible to transfer the usufruct?

Contrary to the right of use and dwelling, it is quite possible to transfer the usufruct.

FAQ : DUH

The modalities for exercising the right of use and habitation

In a life annuity sale, the seller who retains the right to use and live in the property must respect certain obligations, in the interest of preserving the property and the fair sharing of rights between the buyer and the seller.

First, the occupant personally enjoys this right as a prudent and reasonable person, an attitude formerly described as a "good father". This means that the occupant must maintain the property in a good state of repair and ensure that it is not deteriorated.

The right of use and habitation cannot be transferred, it is a right reserved exclusively to the occupant mentioned in the deed of sale.

The right of use and dwelling is extinguished upon the death of the seller, and the conditions of release at that time are usually specifically provided for in the deed of sale. For example, it may be agreed that the property must be vacated of all furniture within three months of the death of the occupant and that a financial penalty by way of damages would be paid by the estate in the event of failure to comply with this time limit.

The option to give up the right to use and live in the property

The seller may be allowed to give up his right of use and habitation. In concrete terms, if the seller can no longer live in his property or chooses to move, he would have the possibility to give up his right of use and habitation, with financial considerations paid by the buyer which are foreseen and negotiated at the time of the deed of sale.