Indivision : qu’est-ce que c’est?

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est un terme juridique qui désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un ou plusieurs biens. Cette forme de propriété collective peut être constatée dans diverses situations, telles que la succession ou l’acquisition d’un bien immobilier. Les biens concernés peuvent être de nature immobilière ou mobilière. Dans le cadre d’une indivision, chaque personne qui participe à la détention des biens est appelée un indivisaire.

Les articles du Code Civil français qui définissent l’indivision sont les articles 815 et suivants. Ces articles énoncent les règles relatives à la détention collective d’un ou plusieurs biens, les droits et obligations des indivisaires, les modalités de gestion des biens indivis et les règles de partage en cas de sortie de l’indivision.

How is an undivided interest formed?

In the event of a succession

Lors d’un décès, s’il y a plusieurs héritiers, les biens de la succession se retrouvent en indivision, c’est ce qu’on appelle l’indivision successorale. Ils resteront en indivision jusqu’au partage. L’indivision permet de conserver le bien en commun, de manière temporaire ou permanente.

Pendant la période d’indivision, les héritiers doivent gérer ensemble les biens en attendant une décision sur le partage. Cette situation est particulièrement utile si le bien en question n’est pas facilement divisible, par exemple une entreprise ou une exploitation agricole. Dans ce cas, l’indivision permet de maintenir l’activité et les revenus générés par la propriété jusqu’à ce qu’un partage soit décidé.

Prenons un exemple simple: une femme de 87 ans décède, laissant à ses 2 enfants son patrimoine qui se constitue d’une maison, un studio et un compte épargne. Chaque enfant se retrouve propriétaire en indivision d’une part de ces 3 biens, à hauteur de 50%.

For the acquisition of a property

Il est possible de former une indivision pour l’acquisition d’un bien immobilier. En cas d’acquisition à plusieurs, c’est le régime d’indivision qui s’applique automatiquement, sans aucune formalité particulière à réaliser. C’est le cas pour un couple marié, mais cela peut aussi être utile par exemple pour des amis ou des membres de la famille qui souhaitent acheter une maison ou un appartement ensemble.

Each undivided co-owner holds a share of the property, which is generally proportional to the amount of the financing (except for a couple married in universal community, for which the undivided ownership will be in equal shares). Joint ownership is different from co-ownership, since the joint owner holds all the rights to the property, whereas a co-owner holds rights to a part of the property (for example an apartment in a building).

La formation d’une indivision peut permettre de mieux répartir les risques financiers liés à l’achat d’un bien immobilier. En effet, en cas de difficultés financières pour l’un des indivisaires, les autres peuvent continuer à assumer les charges liées à la propriété du bien. En outre, la formation d’une indivision peut faciliter la gestion du bien immobilier, notamment si les indivisaires ont l’intention d’utiliser le bien à des fins communes, telles que la location saisonnière ou la résidence secondaire.

During a partial sale

As proposed by Dillan, it is possible to make a partial sale of one's property, for example to obtain liquidity while continuing to live at home. In this case, an undivided property regime is established with the partial purchaser of the property. In this situation, it is recommended that a joint ownership agreement be drawn up before a notary to govern the operation of the partnership. The formation of such an undivided ownership is the result of a mutual desire to join forces.

How to get out of undivided ownership?

Selon l’article 815 du Code Civil: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». Il existe plusieurs moyens de sortir de l’indivision, qui dépendent notamment du contexte et des circonstances spécifiques de chaque situation :

1. La vente à un tiers: cette solution consiste à vendre le bien commun et à répartir les bénéfices entre les indivisaires selon leur part respective de propriété. Cette solution est souvent la plus simple, mais elle peut être compliquée si les indivisaires ne sont pas tous d’accord pour vendre le bien ou si le bien est difficile à vendre.
2. La cession entre indivisaires: il est possible pour un indivisaire de céder sa part de propriété à un autre indivisaire ou à un tiers. Cette solution peut permettre à un indivisaire de sortir de l’indivision sans avoir à vendre le bien commun.
3. La mise en place d’une convention de partage: les indivisaires peuvent établir une convention de partage pour répartir le bien commun entre eux, en déterminant la part de propriété de chacun et les modalités de partage. Cette solution peut être la plus adaptée si les indivisaires souhaitent garder le bien commun, mais elle nécessite souvent des négociations pour arriver à un accord.
4. Le partage judiciaire: si les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre sur les modalités de partage, il est possible de recourir à une action en justice pour obtenir un partage judiciaire. Dans ce cas, un juge décide de la répartition du bien commun en fonction des droits de chacun.

En somme, pour sortir de l’indivision, il est souvent nécessaire de trouver un accord entre les indivisaires ou de recourir à une procédure judiciaire pour obtenir un partage équitable du bien commun. Il est recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat pour vous aider à choisir la solution la plus adaptée à votre situation et pour vous accompagner dans les démarches nécessaires.

Quels sont les droits et obligations des indivisaires?

Les indivisaires sont les personnes qui possèdent ensemble un bien commun sans être propriétaires de parts distinctes et sans pouvoir en disposer seuls. Dans ce cadre, chaque indivisaire a des droits et des obligations qu’il convient de connaître.

Tout d’abord, chaque indivisaire a le droit d’utiliser le bien commun, mais sous réserve de ne pas en empêcher les autres indivisaires. Ainsi, aucun indivisaire ne peut prendre une décision qui empêcherait les autres indivisaires d’utiliser le bien, et chacun doit respecter les droits des autres. Si un seul indivisaire utilise le bien, il est possible de prévoir le versement d’une indemnité d’occupation.

Les indivisaires ont l’obligation de contribuer aux dépenses liées à la détention du bien commun. Ces dépenses peuvent comprendre les charges courantes, les travaux d’entretien ou de rénovation, les impôts fonciers ou les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du bien commun.

Each undivided co-owner can carry out conservatory acts (i.e. measures necessary for the conservation of the property) without the agreement of the others. For administrative acts, a 2/3 majority is required. To sell the property (except if the purpose of the sale is to pay the debts and charges of the undivided ownership), the agreement of all the undivided owners is required.

Enfin, les indivisaires peuvent être tenus responsables des dettes liées au bien commun. Ainsi, si le bien fait l’objet d’une saisie ou d’une procédure judiciaire, chaque indivisaire est tenu solidairement responsable des dettes liées au bien.

Comment gérer une indivision?

Some tips for managing undivided ownership

La gestion d’une indivision peut être complexe et source de conflits entre les indivisaires. Voici quelques éléments clés pour bien gérer une indivision:

1. Communication: la communication est la clé d’une bonne gestion de l’indivision. Il est important de discuter régulièrement avec les autres indivisaires pour échanger sur les décisions à prendre et les problèmes éventuels.
2. Désignation d’un gérant: les indivisaires peuvent décider de désigner un gérant, qui aura la responsabilité de gérer le bien immobilier.
3. Répartition des charges: les indivisaires doivent se mettre d’accord sur la répartition des charges liées au bien immobilier, telles que les impôts fonciers, les frais d’entretien ou les travaux éventuels.
4. Convention d’indivision: il est possible de conclure une convention d’indivision pour définir les règles de gestion de l’indivision. Cette convention peut permettre d’éviter les conflits entre les indivisaires en fixant les règles à l’avance.

The undivided co-ownership agreement, a very useful solution for managing undivided ownership

Une convention d’indivision est un contrat qui permet aux indivisaires de définir les règles de fonctionnement de l’indivision. Elle est conclue entre tous les indivisaires et peut être établie dès le début de l’indivision ou à tout moment pendant sa durée. Si un bien immobilier est concerné, la convention d’indivision doit être établie par un notaire.

What is the duration of the undivided co-ownership agreement? It can be established for a fixed term of up to 5 years, renewable, or for an indeterminate term.

Cette convention permet de régler les modalités de gestion du bien, comme la désignation d’un gérant, la répartition des charges ou encore les modalités de prise de décisions. Elle peut également définir les règles en cas de sortie d’un indivisaire ou de vente du bien.

La convention d’indivision est un moyen efficace de prévenir les conflits entre les indivisaires, en permettant de définir clairement les règles de gestion du bien commun.

FAQ

Quelles sont les règles de l’indivision ?

L’indivision se présente uniquement lorsque les héritiers partagent des droits identiques sur un même bien. Par exemple, elle survient si deux enfants détiennent conjointement la nue-propriété, c’est-à-dire le droit de gérer un bien (comme le vendre ou le donner) d’une maison.

Quels sont les inconvénients de l’indivision ?

En cas de convention d’indivision à durée indéterminée, aucun co-indivisaire ne peut contraindre à la vente du bien pour récupérer sa part, une situation pouvant potentiellement mener à des désaccords.

Quelle est la durée d’une indivision ?

La convention d’indivision peut être établie pour une période fixe, renouvelable jusqu’à 5 ans, ou pour une durée indéfinie. Pour administrer l’indivision, vous et les autres héritiers avez la possibilité de désigner l’un de vous ou une tierce personne.

Qui peut vivre dans une maison en indivision ?

Les indivisaires ont la possibilité de décider de rester en indivision et de conserver les biens en commun.