Calcul viager : comment calculer une vente en viager ?

Rappel : différence entre viager occupé et libre

Le viager occupé consiste à transférer la propriété du bien au moment de la vente tout en permettant au vendeur de l'occuper et de l'habiter jusqu'à son décès. Quant au viager libre, il permet au vendeur de céder son bien à l'acheteur, qui peut immédiatement en prendre possession après la signature de l'acte de vente, sans devoir attendre le décès du vendeur.

Comment est fixé le prix d'un viager ?

Calcul de la valeur vénale du bien en viager

Il s’agit de la valeur de marché qu’aurait le bien s’il était vendu en intégralité à un instant t. Les agents immobiliers proposent régulièrement de faire une estimation de cette valeur; pour une évaluation parfaitement indépendante, il est possible de faire appel à un expert immobilier qui va faire preuve d’une absolue impartialité. Vous pouvez aussi utiliser l’outil gratuit Demande de Valeur Foncière fourni par la Direction Générale des Finance Publiques.

Même si la valeur vénale n'a pas de définition légale précise, elle doit néanmoins prendre en considération certains éléments, tels que :

• La superficie du bien immobilier.
• L'emplacement géographique.
• L'état actuel du bien immobilier et les éventuels travaux nécessaires.
• Les charges de copropriété en suspens et à venir.
• Les conditions du marché immobilier, dans le secteur concerné. Exemple : les prix de l'immobilier dans la région ainsi que les prix de vente des biens similaires situés dans la même zone géographique.

Calcul du bouquet viager

D'un commun accord entre vendeur et acheteur, une négociation à la hausse ou à la baisse est possible. Généralement, le bouquet représente environ 30% de la valeur du bien, tandis que les 70% restants, environ, seront versés sous forme de rentes périodiques.

Pour déterminer le bouquet optimal lors d'une vente en viager, trois facteurs essentiels doivent être considérés :

1. L'âge du vendeur lors de la vente et son espérance de vie : plus le vendeur est âgé, plus le montant du bouquet sera élevé. À un certain âge, il peut être préférable d'obtenir un capital initial plus important plutôt que des rentes mensuelles.
2. L'évaluation de la valeur vénale du bien immobilier (voir paragraphe ci-dessus).
3. Les besoins financiers et la situation patrimoniale du vendeur.

Calcul de la rente viagère

Ici on considère le cas du viager libre. Dans le cas d’un viager occupé, nous vous invitons à consulter l’article dédié sur le viager occupé.

Dans un viager libre, la rente correspond théoriquement à la totalité du reste du prix de vente. Par exemple, si le bouquet représente 30%, alors le montant cumulé de la rente devrait être de 70%. Bien sûr, il est impossible de prédire avec exactitude l'espérance de vie du crédirentier et donc le montant mensuel à verser par le débirentier.

Il est ensuite nécessaire de se référer aux tables de mortalité établies par l'Insee. En fonction de l'âge du vendeur au moment de la transaction, il est possible d'estimer son espérance de vie, sur laquelle le calcul de la rente sera basé.

Prenons l'exemple d'un homme de 80,5 ans qui décide de vendre sa résidence principale en viager libre pour un montant de 300 000 € :

Le bouquet versé par l'acquéreur est de 30%, soit 90 000 €. Il reste donc à payer 210 000 € sous forme de rente viagère.La consultation des tables de mortalité permet d'estimer l'espérance de vie du vendeur, et d’en déduire la rente mensuelle correspondante.Afin de prendre en compte l'évolution du coût de la vie, le contrat de vente peut également prévoir l'indexation de cette rente sur un indice spécifique, choisi librement par les parties.

Les frais de notaire

Les frais de notaire incluent les émoluments, les honoraires, les débours, les droits et les taxes.

Les émoluments représentent la rémunération perçue par le notaire en échange d'une prestation dont le tarif est réglementé, telle que la vente, la donation ou les successions.

Les honoraires correspondent à la rémunération perçue par le notaire pour une prestation dont le tarif n'est pas réglementé.

Les débours désignent les sommes avancées par le notaire, comprenant notamment la rémunération des intervenants et les frais liés à la préparation des documents.

Les droits et taxes sont les montants reversés à l'État et aux collectivités territoriales, tels que la commune, le département, la région, les collectivités à statut particulier et les collectivités d'outre-mer. Cela comprend, par exemple, les droits d'enregistrement et la TVA. L'établissement d'un acte de notoriété fait également partie de ces frais.

Calcul d'un viager occupé : la décote d'occupation

Comment calculer la décote pour un viager ?

In general, it is an expert in life annuity who proposes to calculate the discount. Some will even propose an online life annuity simulator, and even if the results can be different according to the expert you will address, the principle of calculation is actually quite simple, and can be seen according to two approaches.

Première approche : la décote correspond à un précompte de loyers. En effet, elle peut représenter les loyers que l’acquéreur pourrait obtenir s’il mettait le bien en location. Intervient ici dans le calcul la durée durant laquelle ces loyers pourraient être perçus. La date de décès du vendeur étant par nature incertaine, il est impossible de prédire en avance cette durée, et donc les experts vont utiliser les statistiques d’espérance de vie.

Deuxième approche : la décote correspond à un objectif de rendement financier. En suivant une approche financière, l’acquéreur du bien verse un capital à un instant t, qu’il pourra récupérer au moment du décès du vendeur. A ce moment, il s’attend à ce que le capital ait pris de la valeur pour générer un rendement financier. C’est l’objectif de rendement financier qui peut être utilisé pour calculer la décote.

Si vous vendez votre bien en viager occupé à Dillan, pas de surprise, notre barème de décote est transparent et disponible en ligne, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur viager pour faire une estimation gratuite et sans engagement.

Calcul DUH viager occupé

La décote d'occupation est la réduction de la valeur du bien immobilier en fonction du coût de l'argent (taux d'intérêt) ou du rendement locatif, ainsi que de la durée estimée de l'occupation du bien par le crédirentier (vendeur) en fonction de son âge.

Le DUH concerne spécifiquement le vendeur d'un bien en viager, lui permettant de conserver l'usage du bien jusqu'à son décès. La valeur du DUH est exprimée en pourcentage de la valeur du bien et diminue en fonction de l'âge du crédirentier.

Plus le crédirentier est jeune, plus le DUH sera élevé, ce qui entraînera une dévalorisation significative du bien immobilier, lié une décote importante.

Usufruit

La valeur de l'usufruit est utilisée pour calculer la valeur occupée du viager. L'usufruit représente une réduction de valeur à l'achat, car l'acheteur d'un viager occupé ne peut pas utiliser immédiatement le bien.

Plus l'âge du vendeur est avancé et son espérance de vie réduite, moins la valeur de l'usufruit est importante.

Étant donné que l'usufruit confère davantage de droits à son titulaire qu'un droit d'usage et d'habitation (DUH), cela se reflète dans la décote d'occupation. Par conséquent, la valeur occupée d'un bien en usufruit est logiquement inférieure à celle avec un DUH.

Comment est calculé un viager libre ?

La rente d'un viager libre est calculée entièrement sur la base du prix de vente, car l'acheteur devient immédiatement propriétaire du bien. Son montant est déterminé en fonction de l'âge du vendeur et de son espérance de vie. Il est également possible d'inclure un bouquet dans la transaction.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter l’article dédié sur le viager libre.

Calcul viager : les particularités existantes

Calcul du viager sans rente

La valeur du droit d'usage et d'habitation impacte le prix de vente. La DUH prend en considération l'âge et l'espérance de vie du vendeur. Ainsi, si le vendeur a plus de 90 ans, avec une espérance de vie estimée courte, le prix pour l'acheteur sera plus élevé. En général, on considère qu'il faut soustraire entre 30 % et 50 % de la valeur vénale pour ce type de viager.

Le calcul viager sur 2 têtes

Le viager est, pour rappel, un contrat de vente immobilière entre un vendeur (crédirentier) et un acheteur (débirentier). Dans un viager occupé, le vendeur continue à résider dans le logement après la vente et jusqu'à son décès. Lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, le vendeur reçoit un bouquet suivi d'une rente viagère mensuelle. Dans un viager occupé classique, le contrat prend fin au décès du vendeur.

Dans un viager sur deux têtes, il y a deux vendeurs, par exemple, vous et votre conjoint. Au premier décès, le conjoint survivant continue à vivre dans le logement et perçoit l'intégralité de la rente viagère grâce à un mécanisme de réversibilité. Il s'agit d'une mesure de protection pour l'avenir. Le viager sur deux têtes prend fin uniquement au deuxième décès.

Le viager sur deux têtes permet au conjoint survivant de maintenir son niveau de vie et ses conditions de vie. C'est une solution qui peut être judicieuse, pour envisager l'avenir de manière plus sereine.