Le viager occupé : guide complet pour comprendre et investir

Qu'est-ce que le viager occupé ?

Définition du viager occupé

Il permet au vendeur de céder son bien à l'acquéreur tout en conservant le droit de l'utiliser et d'y vivre jusqu'à son décès. Dans le viager libre, le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper immédiatement après la conclusion de l'acte de vente, sans devoir attendre le décès du vendeur.

Les particularités du viager occupé

Lorsqu'un bien est acheté en viager occupé, l'acheteur, également appelé le débirentier, devient immédiatement propriétaire du bien, même si le vendeur, également appelé le crédirentier, continue d'occuper les lieux jusqu'à son décès. L'acheteur détient la propriété, mais il ne peut pas occuper les lieux car le crédirentier bénéficie d'un DUH.

Les modalités du viager occupé

La vente en viager occupé : comment ça fonctionne ?

Le viager consiste à vendre son bien en échange d’une rente payée à intervalles réguliers, généralement tous les mois, jusqu’au décès du vendeur. En réalité dans la très large majorité des cas, le viager prévoit que le vendeur continue d’habiter chez lui jusqu’à son décès, c’est le principe du viager occupé. Le viager occupé représente plus de 90% des transactions immobilières en viager.

Il repose sur le principe du démembrement de la pleine propriété.

Il existe deux options de répartition possibles :

1. Conserver l'usufruit (usus + fructus) et vendre la nue-propriété à l'acquéreur : Dans ce cas, le vendeur peut utiliser et profiter des revenus du bien (usus + fructus). La nue-propriété du bien est transférée à l'acquéreur, qui en prend possession.
2. Conserver uniquement le Droit d'Usage et d'Habitation ou DUH (usus) et vendre la nue-propriété ainsi que les revenus générés (fructus) : Dans cette configuration, le crédirentier conserve uniquement la possibilité d'utiliser et d'habiter le bien (usus). La nue-propriété du bien, ainsi que les revenus qu'il génère (fructus), sont transférés à l'acheteur. Le vendeur ne bénéficie ainsi pas de tous les avantages de l'usufruit.

Ces deux options offrent aux crédirentiers différentes possibilités en termes de droits et de bénéfices.

Les droits et obligations du vendeur en viager occupé

Le vendeur transfère la propriété de son bien à l'acquéreur tout en conservant le droit de l'utiliser et d'y résider. Ainsi, il peut continuer à l'occuper jusqu'à son décès.

La répartition des frais d'entretien et de réparations du bien est généralement établie dans la transaction immobilière.

En l’absence de précision, les charges suivantes sont à la charge du crédirentier :

• Les réparations et l'entretien courant du logement
• Les factures d'énergie
• La taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Les droits et obligations de l'acheteur en viager occupé

De même, si cela n’est pas précisé, les grosses réparations sont par défaut assumées par l’acquéreur, ainsi que la taxe foncière.

Avantages du viager occupé

Le viager occupé présente plusieurs avantages intéressants pour les vendeurs.

• Il leur permet de maintenir leur qualité de vie en restant chez eux.
• Le crédirentier reçoit une rente viagère régulière qui constitue une source de revenus complémentaire non négligeable pendant sa retraite. De plus, le vendeur peut profiter d'une exonération fiscale sur le bouquet versé lors de la vente.
• Pour les couples dont l’un des deux membres a peu ou pas travaillé, un avantage majeur de la rente en viager occupé est sa réversibilité à 100% en faveur du conjoint survivant. Peu importe que le bien vendu en viager occupé appartienne exclusivement à un conjoint ou détenu à parts égales (50% - 50%) par les deux conjoints, la rente viagère est réversible à 100% dans tous les cas. Cela permet de protéger doublement un conjoint qui ne bénéficie pas de sa propre retraite et qui n'aurait aucun droit sur la résidence principale.
• Le viager offre aussi la possibilité de continuer à vivre chez soi, tout en se libérant des contraintes et d'une partie des dépenses qui y sont associées. En optant pour le viager, la personne n’est plus redevable de la taxe foncière, et des gros travaux par exemple.
• Unlike a bank loan, the occupied life annuity allows you to get money without going into debt. You don't have to pay back anything to the bank, you don't have to pay interest, it's your money. You can also use the money as you wish, it is not an affected loan.

Pour l’acquéreur, l'avantage principal du viager occupé réside dans sa décote d'environ 30 % sur le prix réel du bien, correspondant aux loyers non perçus. Cela offre une opportunité d'acquérir un patrimoine, même en l'absence de fonds initialement suffisants.

Les pièges à éviter lors d'un investissement en viager occupé

• Dans le cadre du viager occupé, le prix d'occupation du bien est déduit de la valeur totale du bien pour déterminer le montant de la rente. Cette déduction est effectuée pour compenser le fait que le crédirentier conserve le DUH pendant toute sa vie. Ainsi, la rente viagère en viager occupé est estimée en prenant en compte cette déduction, ce qui peut la rendre moins élevée par rapport à un viager libre où le bien est vendu sans occupation.
• En ce qui concerne les charges, les modalités de paiement sont établies dans le contrat de viager occupé. Bien que cela puisse varier d'un contrat à un autre, il est courant que le vendeur reste responsable du règlement des charges courantes telles que l'eau, l'électricité, et l'entretien du jardin par exemple. De plus, le crédirentier peut également être tenu de payer la taxe d'habitation.
• L’acquéreur, en tant que possesseur du bien, sera généralement responsable des frais engendrés par les réparations majeures ainsi que de la taxe foncière.

Ces aspects doivent être pris en compte lors de la négociation et de la conclusion du contrat de viager occupé, afin de clarifier les responsabilités et les charges financières pour chaque partie impliquée.

Estimation et calcul du viager occupé

Les critères pris en compte dans l'estimation du viager occupé

Le prix de vente en viager occupé est estimé en prenant en compte différents éléments :

1. La valeur vénale estimée du bien. Cette valeur est basée sur différents critères tels que l'emplacement, la superficie, l'état du bien.
2. La valeur locative estimée du bien : Il s'agit de l'estimation du loyer mensuel que le bien pourrait générer s'il était loué sur le marché locatif.
3. L'espérance de vie des vendeurs : La durée de vie estimée des crédirentiers est un élément important dans le calcul du prix de vente en viager occupé. Elle est notamment basée sur leur âge et leur sexe.

Dans la valeur vénale, il faut également distinguer :

1. L’usus ou le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) que le vendeur conserve. Ce droit correspond, de manière simplifiée, à la valeur des loyers qui seraient payés pendant toute la durée de vie du crédirentier.
2. Le fructus, qui représente la possibilité pour une personne de bénéficier des revenus d'un bien (en récoltant les fruits). Une personne qui détient un droit de fructus peut donc mettre un bien en location.
3. La nue-propriété : La propriété du bien sans le DUH.

Les méthodes de calcul du viager occupé

L’estimation de la valeur vénale

Lors d’une transaction immobilière, l’acquéreur et le vendeur conviennent du prix d'achat du bien. Si cette transaction est réalisée dans des conditions justes (avec le consentement libre et éclairé des parties), ce prix d'échange correspond à la valeur vénale du bien. On peut également faire référence à ce prix comme étant le prix du marché ou la valeur du logement.

Le bouquet du viager occupé

Il correspond à la somme d'argent payée par l'acheteur le jour de la signature chez le notaire. Cette somme est spécifiée dans la transaction foncière. Il est sujet à négociation de la part de l’acquéreur.

Une réduction du capital entraîne mécaniquement une augmentation de la rente afin de maintenir l'équilibre dans le contrat viager. Généralement, le bouquet est plus élevé lorsque le crédirentier est plus âgé. Sur les annonces immobilières, il représente entre 20% et 30% de la valeur vénale du bien. Dans la réalité, il est souvent inférieur car il est ensuite négocié par l'acheteur.

Le calcul du droit d’usage et d’habitation (DUH)

Sa valorisation est établie en fonction des loyers futurs que le vendeur devrait normalement payer s'il louait le même bien jusqu'à la fin de sa vie.

En multipliant le loyer du logement par le coefficient multiplicateur spécifique au barème viager, on obtient la valeur du DUH.

La valeur du DUH est indépendante de la valeur du bien, bien que les loyers dépendent tout de même de cette valeur.

Le rapport entre les loyers et la valeur du bien (c'est-à-dire le rendement locatif) varie en fonction du bien lui-même, de sa localisation, de son état général, et d’autres critères.

Les barèmes fiscaux sont généralement déconseillés pour évaluer le DUH, car ils appliquent un coefficient qui ne tient pas compte de la rentabilité locative spécifique au bien vendu en viager occupé.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur la décote en viager occupé.

Capital à renter du viager occupé

Il se calcule en prenant la valeur vénale du bien et en déduisant le bouquet et le DUH.

Conversion du capital à renter en rentes viagères

Celui-ci n'est pas dû à la conclusion de l'acte, mais est converti en allocations qui seront versées jusqu'au décès du crédirentier. Si nous reprenons les éléments vus plus haut, dans l’exemple suivant :

Pour une maison ayant :

• Une valeur vénale de 200 000 €
• Un DUH de 70 000 €
• Un bouquet de 15 000 €

Le capital à renter serait de 200 000 € - 70 000 € - 15 000 € = 115 000 €. Si le vendeur a 80 ans avec un coefficient diviseur de 11, on obtiendrait une allocation de : 115 000 € / (12 x 11) = 871,21 euros par mois.

Autre cas : le calcul du viager occupé sans rentes

Ici, l'acheteur ne verse que le capital lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire. L’estimation est donc simplifiée. Il suffit de soustraire le DUH de la valeur vénale du bien immobilier pour obtenir son montant. Reprenons les exemples précédents : la valeur vénale du bien est de 200 000 € et le DUH a une valeur de 70 000 €. Ainsi, le montant du capital pour le viager occupé sans rentes serait de 200 000 € - 70 000 € = 130 000 euros.

Les éléments qui influencent le montant du bouquet et de la rente viagère

Le choix de la répartition entre le capital et la rente en viager dépend des besoins et des préférences du crédirentier. Il n'existe pas de règle fixe, chaque situation nécessite une approche différente.

Voici quelques éléments à prendre en compte lors de la décision de répartition :

1. Les besoins financiers immédiats du vendeur : Si le crédirentier a des besoins financiers urgents tels que le remboursement de dettes ou le financement de projets comme l'adaptation du logement, ou s'il souhaite faire une donation défiscalisée à ses héritiers, il peut être préférable d'opter pour un capital plus élevé.
2. La stabilité financière à long terme : Si le vendeur souhaite garantir des revenus réguliers et stables pendant sa retraite et celle de son conjoint ou concubin, il peut privilégier une allocation plus élevée. Il peut également envisager une clause de réversibilité.
3. L'équilibre entre bouquet et rente : Cette option peut être intéressante si le crédirentier a des besoins financiers à court terme mais souhaite également assurer sa sécurité financière à long terme.
4. La valeur du bien : Si la valeur du bien est élevée, il peut être possible de négocier un capital plus important en échange d'une rente légèrement réduite, et vice-versa.
5. L'attrait du bien pour l’acquéreur : La rente représente un risque à long terme pour l'acheteur. Si elle est trop élevée, il peut hésiter à s'engager. De même, un capital élevé peut être difficile à financer.

L’équilibre entre le bouquet et la rente est donc important, pour correspondre aux objectifs du crédirentier.

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Les garanties et sécurités du viager occupé

Le rôle du notaire dans la transaction en viager occupé

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il est essentiel d'être accompagné d'un notaire pour vendre un bien en viager. La conclusion de la transaction foncière du bien doit obligatoirement se faire en sa présence.

Il joue un rôle crucial dans la transaction viagère, conseille pour déterminer la somme de l’apport initial et de la rente, tout en permettant une négociation entre le vendeur et l’acquéreur sur ces aspects.

Les garanties liées à la jouissance du bien en viager occupé

La vente en viager vise à offrir sécurité, tranquillité et sérénité aux crédirentiers, leur permettant d'augmenter leurs revenus sans prendre de risques.

Chaque transaction foncière en viager comporte deux garanties principales :

Le privilège du vendeur

Celui-ci devient le créancier de la rente (crédirentier) et l'acquéreur en devient le débiteur (débirentier).

Ce privilège constitue la première garantie du paiement de l’allocation viagère. Ce privilège est enregistré sur demande du notaire après la signature de l'acte authentique. Il est inscrit au registre de la publicité foncière et devient une charge sur le bien, en tant qu'hypothèque de premier rang.

La clause résolutoire

Ce privilège est accompagné d'une garantie dissuasive en cas de non-règlement de la rente : la clause résolutoire.

La clause résolutoire permet d'annuler la vente en cas de non-paiement de la rente.

Dans ce cas, le vendeur redevient propriétaire du bien immobilier, conservant les allocations déjà perçues ainsi qu'une partie ou la totalité du capital à titre de dommages et intérêts.

En pratique, ces deux garanties ont un rôle dissuasif et sont rarement mises en œuvre car les cas de non-règlement des allocations sont très rares. Avant la conclusion du contrat viager, l'expert aura vérifié la solvabilité de l'acheteur et la cohérence entre son projet et sa capacité financière.

Les garanties de paiement de la rente en viager occupé

Le vendeur bénéficie des garanties habituelles dans la transaction immobilière, notamment du privilège vu précédemment, une hypothèque de premier rang qui lui permet d'obtenir la vente judiciaire du bien en cas de défaillance de l’acquéreur. Ce privilège offre au vendeur une protection contre les impayés dès le premier manquement de la part de l'acheteur. Le vendeur peut alors engager une procédure de saisie immobilière et recevoir le règlement intégral des sommes dues en priorité, avant tous les autres créanciers, même ceux ayant une hypothèque.

Le bien est ensuite mis aux enchères et la vente permet de récupérer les allocations impayées par l’acquéreur, généralement sans devoir rembourser les rentes déjà perçues et le bouquet déjà versé par l’acquéreur au moment de la signature du contrat. Pour entamer cette procédure, il est nécessaire de faire appel à un huissier de justice, puis de se tourner vers le tribunal de grande instance en étant assisté d'un avocat.

Cependant, si vous bénéficiez du DUH, il peut être difficile de faire saisir le bien tant que vous y résidez. Ce recours est plus efficace dans le cas d'un viager libre. Si vous êtes en viager occupé, il est préférable de chercher une résolution de la vente, à condition d'avoir inclus une clause résolutoire dans le contrat. Cela vous permettra de récupérer la pleine possession du bien.

Les assurances habitation en viager occupé

Il existe deux types :

• L'assurance du bien, qui couvre les sinistres liés au bien pour l'occupant (le vendeur dans le cas d'un viager occupé, et l'acheteur en cas de viager libre).
• L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), qui couvre les sinistres pour ce dernier, qui n'occupe pas les lieux (l’acquéreur ou le crédirentier s'il met le bien en location en cas de viager avec usufruit).

Les profils d'acheteurs et de vendeurs en viager occupé

Le profil des vendeurs de viager occupé

La retraite suscite des inquiétudes, surtout lorsqu'elle est associée à la préoccupation du bien-vieillir. Une espérance de vie plus longue, le désir de rester dans son logement, le maintien de l'autonomie ou des soins médicalisés à domicile, les consultations spécialisées, le gel des pensions et du pouvoir d'achat. Autant de raisons pour anticiper au mieux cette étape de la vie et considérer le viager comme un produit retraite.

Pour en savoir plus, consultez nos guide sur la vente en viager après 80 ans.

Le profil des acheteurs de viager occupé

L'achat en viager est un investissement qui permet de constituer un patrimoine immobilier. Si l’acquéreur dispose d'un apport financier raisonnable (environ 30 à 40% de l'estimation du montant d'acquisition), il peut ensuite étaler ses dépenses sur plusieurs années, de manière similaire à un prêt immobilier. L’allocation viagère peut être considérée comme une sorte de "crédit" accordé par le crédirentier.

Les aspects juridiques du viager occupé

La vente en viager occupé est soumise à des règles légales spécifiques. Elle doit être formalisée par un acte notarié qui précise les conditions de la vente, y compris la rente viagère et les droits du crédirentier sur la propriété.

De plus, le débirentier est obligé de verser une rente viagère au crédirentier jusqu'à son décès. Cette obligation contractuelle ne peut être modifiée ou annulée que si le crédirentier y consent.

Pour en savoir plus, consulter notre guide sur la succession en viager.

Les autres formes de viager

The free life annuity

Dans le cas du viager libre, le vendeur cède intégralement son bien, sans démembrement. Lors de la signature du contrat, le crédirentier se sépare définitivement de son bien, et l'acquéreur en devient pleinement propriétaire. Cette transaction ressemble à une vente foncière classique. Cependant, le paiement du bien s'effectue en deux étapes distinctes : le bouquet lors de la signature, suivi de la perception d'une allocation mensuelle jusqu'au décès du vendeur, de manière similaire à un viager occupé.

Les autres alternatives aux viagers

Vente à terme

Elle peut être considérée comme une forme de crédit-vendeur. Elle consiste à vendre un bien  où l’acquéreur effectue un règlement initial et des mensualités sur une durée spécifiée dans l'acte notarié, éventuellement avec une réserve de DUH accordée au crédirentier.

Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la vente à terme.

Prêt hypothécaire viager

Ce type de prêt repose sur le fait que votre bien sert de garantie pour l'emprunt. La somme que vous pouvez emprunter ne peut dépasser 75 % de la valeur estimée de votre bien.

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon un système in fine, ce qui signifie que le capital emprunté est remboursé soit au décès de l'emprunteur, soit par la cessation de propriété hypothéquée, soit par le remboursement du capital et des intérêts.

Il peut également être transféré aux héritiers si ces derniers souhaitent hériter du bien plutôt que de le vendre.

Ce prêt n'est pas affecté, ce qui signifie que vous pouvez l'utiliser pour un crédit foncier, un crédit à la consommation ou toute autre forme de crédit, en fonction de vos besoins et de vos projets.